Експертна оцінка нерухомості. Підготовчі роботи

07.01.2013

Експертна оцінка нерухомостіЕкспертна є важливим аспектом для будь-якого придбання, будь-то оренда чи продаж нерухомості. При оцінці розраховується ринкова вартість нерухомості.

Підготовчі роботи включають:

  1. Попереднє ознайомлення з об’єктом нерухомості (первинний огляд об’єкта нерухомості, встановлення обсягу і якості наявної у замовника документації та іншої інформації про будівництво і експлуатацію об’єкта), збір та аналіз вихідних документів і інформації, підготовку робочих матеріалів для обстеження.
  2. Попередній огляд об’єкта нерухомості

При попередньому огляді об’єкта під час експертної оцінки нерухомості визначаються:

  • орієнтовні розміри, характеристики форми і стан земельної ділянки;
  • склад добудов;
  • типи добудов за основними класифікаційними ознаками;
  • поточний стан добудов (незавершене будівництво, нове будівництво, будівлі з видимими зовнішніми ознаками руйнування будівельних конструкцій).

Незавершене будівництво – сукупність готових конструктивних елементів споруджуваного об’єкта нерухомості, завершених видів робіт і закінчених монтажем частин його технічного оснащення в стані, який не забезпечує використання об’єкта нерухомості за його функціональним призначенням.

Стан земельної ділянки визначається за ступенем зручності використання забудованих ділянок і придатності незабудованих ділянок, до забудови виходячи з рельєфу поверхні і гідрогеологічних умов.

До складу добудов нерухомості входять:

  • основні будівлі і споруди;
  • допоміжні будівлі і споруди – прибудови, насосні, трансформаторні, димові труби, котельні, естакади для конвеєрів і т.п.;
  • машини та обладнання, що відносяться до забезпечення функціонального призначення будівель і споруд – вантажних і пасажирських ліфтів і підйомників, ескалаторів, конвеєрів, холодильних станцій і т.п.;
  • внутрішні інженерні мережі і системи, що відносяться до забезпечення функціонального призначення будівель і споруд, – електропостачання та освітлення, водопостачання та каналізації, опалення та охолодження, вентиляції та кондиціонування, газопостачання, пожежогасіння та сигналізації;
  • внутрішньомайданчикові інженерні мережі, елементи інфраструктури та благоустрою – кабельних мереж і трубопроводів, дренажних систем, проїздів для транспорту, пішохідних проходів і тротуарів, огорож, пожежних водоймищ, постійних елементів благоустрою й т.п.

Будинки і споруди класифікуються за функціональним призначенням (житлові, громадські та промислові). Функціональне призначення нерухомості – задоволення особистих і суспільних потреб у відокремленні місць проживання та в споживчих благах, вироблених з використанням нерухомості, яку розрізняють по:

  • типом об’ємно-планувального рішення;
  • типом конструктивного рішення;
  • часу побудови;
  • рівня капітальності.

Збір та аналіз вихідних документів і інформації

Для експертної оцінки нерухомості збирають і вивчають:

  1. Довідкові матеріали про природно-кліматичних і екологічних умовах в районі місцезнаходження об’єкта оцінки;
  2. Карту району розташування об’єкта оцінки;
  3. Документи, що підтверджують кордону землевідведення (земельний кадастр);
  4. Реєстраційні документи про права власності;
  5. Нормативну документацію для проектування і будівництва об’єктів функціонального призначення, до яких відноситься оцінюваний об’єкт або які розглядаються як варіанти найкращого і найбільш ефективного використання;
  6. Проектну документацію з будівництва (будівельні креслення планів і розрізів, відомості основних будівельних конструкцій, кошториси);
  7. Виконавчу документацію по будівництву (журнали робіт, акти приймання прихованих робіт, протоколи узгодження змін до проекту, виконавчі схеми);
  8. Документи інвентарної справи, що включає акт технічного обстеження та технічний паспорт;
  9. Експлуатаційну документацію, що містить відомості про зміни фізичного стану об’єкта, обсяги, терміни і вартість виконаних ремонтних робіт, про реконструкцію та модернізацію;
  10. Довідкові дані про історію об’єкта.

Довідкова і нормативна документація аналізується з позиції визначення факторів, які можуть вплинути на величину вартості об’єкта і на прийняття рішення про характер можливого використання об’єкта при виконанні аналізу найкращого і найбільш кращого використання нерухомості.

До внутрішніх факторів відносяться нормативні вимоги до об’єкту даного типу у відповідності з його призначенням:

  • вимоги норм проектування до пристрою будівель і споруд в залежності від функціонального призначення (природне освітлення приміщень, теплоізоляція внутрішнього об’єму, звукоізоляція, віброізоляція, вентиляція та ін);
  • протипожежні вимоги до будівель і споруд (відсутність елементів, що забезпечують пожежобезпечність, або невідповідність конструктивних рішень вимогам норм пожежної безпеки, вогнестійкість);
  • законодавчі вимоги за характером використання нерухомості (виявлення статусу об’єктів, віднесених до пам’яток історії та архітектури, правил землекористування та обмежень щодо використання будівель різного функціонального призначення).

Результати такого аналізу є основою для виявлення позицій, що викликають зменшення вартості за рахунок невідповідності сучасним ринковим стандартам.

Аналіз проектно-кошторисної документації по будівлям і спорудам полягає у визначенні проектних обсягів основних конструктивних елементів, величини кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт за елементами (в цінах періоду розробки проекту), складу і величини інших витрат на будівництво.

Підготовка робочих матеріалів під час експертної оцінки нерухомості

Готуються наступні робочі матеріали:

  1. Ескіз плану об’єкта – земельної ділянки в документально встановлених кордонах з місцями розміщення добудов;
  2. Схеми поверхових планів і розрізів з проектної документації шляхом копіювання або складання за результатами попереднього ознайомлення;
  3. Розгорнуті експлікації приміщень, що передбачають запис в них фактичних геометричних розмірів, типів конструкцій та оздоблення, характеристик технічного стану конструкцій та інженерних систем;
  4. Перелік стандартних ознак стану пошкоджених конструкцій, елементів та інженерного обладнання, наявних в будівлі.

Схожі публікації:

Теги: ,

Залишити коментар

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

*

*


Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на NERYXOMIST.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами