ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ. Як отримати іпотечний кредит?

29.02.2012

іпотечний кредитЧи просто отримати ? Отримати іпотечний кредит на покупку квартири просто, якщо ви знаєте як. Або, принаймні, так в десять разів простіше. А знання потрібні, звичайно, не від банків, де поради про те, як отримати іпотечний кредит складені так, що розраховані на людей в основному з “білими” високими зарплатами.

Звичайно, якщо у людини велика «біла» заробітна плата, і він хоче отримати відносно невеликий іпотечний кредит, то ніяких особливих труднощів не виникає. А якщо, як у більшості випадків, заробітна плата «сіра», та ще й так, що у вас дійсно немає такого доходу, який потрібен для отримання іпотечного кредиту, а ви хочете погашати іпотечний кредит із сум, отриманих від здачі купленої на цей іпотечний кредит квартири, або кредит будуть погашати ваші родичі, які в силу віку або ще яких-небудь причин, не можуть виступити з вами співвласниками, то завдання в отриманні іпотечного кредиту сильно ускладнюється.

Отже, як отримати іпотечний кредит, якщо ви не проходите за критеріями банку? У цій статті я коротко опишу, що потрібно банку для того, щоб ви змогли отримати іпотечний кредит. Основна увага приділена саме неафішованих вимог банку. Як зробити так, щоб спростити цю процедуру і як отримати іпотечний кредит з першого разу?

Після отримання третього іпотечного кредиту та кількох відмов у видачі кредиту, тривалого спілкування з іпотечними брокерами, я почав розуміти, що потрібно банкам, і за яким алгоритмом треба діяти. Отже, почнемо.

Перше. Перша глобальна ідея, яку потрібно засвоїти на рівні підсвідомості.

При отриманні іпотечного кредиту потрібно вибирати не той банк, у якого менші відсотки по кредиту і витрати на оформлення, а той, який видасть кредит.

Багато потенційних позичальників бродять по сайтах, дивляться відсотки по іпотечному кредиту, у якого банку більше, у якого менше. Порівнюють комісію за розгляд документів і ще багато чого. Зрозумійте, що для вашої ситуації це не має принципового значення. Всі банки видають іпотечні кредити на приблизно однакових умовах. Якщо ви навіть знайдете банк, де відсоткова ставка за іпотечним кредитом трохи менше, побігаєте з місяць, збираючи документи, а потім вам відмовлять в отриманні іпотечного кредиту, то значить для вас у цьому банку немає нічого хорошого.

Киньте бродити по банках у пошуках мінімальної економії. Це підходить тільки для тих людей, у яких великі білі зарплати і які хочуть отримати відносно невеликий в порівнянні з їх доходом іпотечний кредит. Якщо ви відмовитеся від занадто великої прив’язки до конкретного банку, то ви вже зробили 20% роботи з отримання іпотечного кредиту.

Який же Банк видасть вам іпотечний кредит, а який ні? Я, на жаль, точно не можу вам сказати. Однак гарними ознаками є наступне:

– велика кількість реклами, спрямованої саме не на рекламу банку взагалі, а саме на видачу іпотечних кредитів фізичним особам;

– відомості про велику кількість виданих іпотечних кредитів, отримані з друку, Інтернету, звичайно, ці відомості потрібно скорегувати хоча б приблизно на розмір банку;

– поради іпотечних брокерів або іншим чином пов’язаних з банком фахівців.

Разом: вибирайте банк не тільки і не стільки виходячи з його умов кредитування, але і непрямих ознак того, що вони не пред’являють завищених вимог до іпотечних позичальників.

Друге. Друга глобальна ідея полягає в тому, що потрібно подавати заявки на отримання іпотечного кредиту не послідовно в один, а потім в інший Банк (при відмові), а відразу в кілька банків!

Перечитайте, будь ласка, вищевказані поради кілька разів, перш ніж сказати, що в ньому немає для вас ніякої нової інформації. Цю пораду підказав мені свого часу дуже досвідчений начальник відділу іпотечних брокерів. Він зекономив мені в подальшому стільки часу, енергії, впевненості, що я до сих пір вдячний йому за цю просту, але геніальну ідею.

Ви думаєте, яка різниця між тим, щоб подавати заявки послідовно або паралельно. Уявіть собі, що ви кілька тижнів збираєте документи, можливо на роботі з великими труднощами вмовляєте керівника, щоб він зробив вам липову довідку з підвищеним доходом, здаєте документи, чекаєте разом з зацікавленими людьми ще кілька тижнів і потім отримуєте відмову з банку.

Повірте мені, швидше за все ви подумаєте, «ех не вийшло», я зробив все що міг і припиніть спроби отримати іпотечний кредит. Запал у вас вичерпається, умовити керівника зробити другу «липову» довідку про доходи буває неможливо, родичі, які притримували гроші для допомоги вам, вже їх витратили і т.д. І головне, це удар по вашій впевненості у своїх силах. Ви будете думати, що Банк вам відмовив, значить отримати іпотечний кредит неможливо. Це тепер прекрасна відмовка, щоб відкласти отримання іпотечного кредиту до збільшення зарплати, накопичення певної суми грошей і ще бог знає до чого.

Не допускайте цього по можливості всіма силами. Намагайтеся пройти всю процедуру з першого разу. А важливе правило для цього, це подати документи для отримання іпотечного кредиту відразу в кілька банків.

Скажіть собі: «Я не буду лінуватися, я зроблю три комплекти документів, і подам заяву на отримання іпотечного кредиту в три банки». Однією цією дією, ви збільшуєте свої шанси в півтора рази.

Третє. Наступна порада для того, щоб отримати іпотечний кредит. Більша частина потенційних позичальників робить наступним чином. Вони розповідають в банку про свої потреби, потім готують документи, які просить від них банк, здають і чекають на рішення. Цей підхід працює, але набагато краще працює інший підхід.

Спочатку ми дізнаємося наскільки можливо докладніше, який дохід потрібно «намалювати», щоб отримати потрібну нам суму кредиту, потім ми дізнаємося які документи потрібні для того щоб пройти перевірку банку і як він перевіряє, а вже під ці вимоги робимо різні довідки про доходи та т . п.

Цей підхід, знову ж за інших рівних умов, є набагато більш результативним і я рекомендую керуватися саме ним.

Трохи докладніше: припустимо вам необхідно отримати кредит на суму в 2 млн. грн. (Суми та розрахунки умовні). Перша стратегія (неефективна) полягає в тому, щоб заповнити всі заяви, довідки про доходи, копії паспортів, трудової книжки та інші папери, здати в банк і чекати рішення.  Припустимо ваш дохід 10 тис.грн./міс., виплати за цим кредитом при терміні 20 років складають 6 тис.грн./міс. і за банківськими розрахунками вони можуть вам видати тільки 400 тис. грн.

Але вам не потрібно 400 тис. грн., квартир з такою вартістю немає у вашому місті, вам потрібно саме 500 тис. грн. Ваш начальник готовий переробити вам довідку про доходи з 10 тис.грн. на 12 тис.грн. Ось тільки ви одразу допустили стратегічну помилку. Ви вже показали ваш дохід в 10 тис.грн. Зараз приносити довідку з іншим доходом в той же банк у вас не вийде. А може і в іншому банку не пройти.

А треба було зробити навпаки. Спочатку самому, або за допомогою когось дізнатися, які виплати будуть по кредиту з потрібною вам сумою і термінами. Потім в банку або ще де дізнатися, скільки потрібно показати дохід для виплати такої суми по кредиту. А тільки потім зробити довідку про те, що ви отримуєте не 10 тис.грн., а, наприклад, 12 тис. 500 грн.

Якщо ви так зробите відразу, то й одразу отримаєте іпотечний кредит, без необхідності звернення в іншій банк, вигадування підробки і т.п.

Одразу, раджу вам все спочатку прорахувати, дізнатися, зробити під ці вимоги документи, а тільки потім звертатися до банку за отриманням кредиту. Ваші шанси різко при цьому зростуть.

Четверте. Приймайте до уваги ті вимоги, які банк не озвучує, але тим не менш, через недотримання яких відбувається переважна більшість відмов у видачі іпотечного кредиту.

– Перевірка службою безпеки. Досить проста перевірка для більшості. Проте, якщо у вас є адміністративні покарання, судимості (не важливо погашені чи ні) тощо, а ці питання є в анкеті, то відповідайте на них правдиво. Хитрувати тут безглуздо. Адже це дуже легко перевірити. Взагалі, це краще взяти за правило. Не обманюйте там, де ваші відповіді фіксуються на папері і які можна легко перевірити.

– Іноді співробітники банку дзвонять на вашу роботу і цікавляться, чи дійсно є такий працівник і скільки він працює. Будьте готові до такого розвитку подій, особливо, якщо ви попросили написати вам довідку про зарплату там, де ви насправді не працюєте. Якщо на це робоче місце подзвонять, то людина на телефоні повинна відповісти, що ви працюєте, ким працюєте і скільки часу. Можливо, вони захочуть зателефонувати в бухгалтерію. Не всі банки так роблять, тому може простіше вибрати банк, де немає такої перевірки.

– Вимоги мінімального стажу взагалі і за останнім місцем роботи зокрема. Якщо банк вимагає мінімальний трудовий стаж в 1 рік, а за останнім місцем роботи в 6 місяців, то це зовсім не означає, що він задовольниться дотриманням цих вимог. Навіть не пробуйте отримати іпотечний кредит на пристойну суму, пропрацювавши 6 місяців на останньому місці. Приблизно рік, а краще два, перш ніж іти в банк. Цим ви заощадите свій час і нерви.

– Вимога вищої освіти. Ця вимога не завжди виражена явно. Якщо ви хочете отримати кредит в 80 тис.грн., то можливо вона не знадобиться. Однак, якщо ви хочете отримати кредит на більш-менш пристойну суму, а ваш дохід не підтверджується «білою» зарплатою, то без вищої освіти вам його навряд чи дадуть. Я не кажу про те, що це справедливо, але поки що це так. Якщо ви підприємець, то до вас, звичайно, інші вимоги чи питання, які ми не будемо розглядати в цій статті. Тому, якщо вам для покупки квартири принципово потрібен іпотечний кредит на більшу суму, то іноді простіше закінчити освіту, ніж намагатися пробити стіну. Тим більше, що зараз у цьому плані все спростилося. Можна підібрати інститут і факультет, де вчитися нескладно. Контрольні та курсові можна купити і т.д. Можна, звичайно, оформляти квартиру на родича або ще когось, але це вже не до теми статті.

– Вимоги до фірми, в якій ви працюєте. Ця вимога взагалі зазвичай не заявляється банком, однак саме в ньому звичайно і буває більшість заковик. Припустимо, ви працюєте в маленькій фірмі у якої невеликі обороти по розрахунковому рахунку, немає нерухомості, ніякого особливого майна і т.д. Ви берете довідку, що ваша заробітна плата становить 50 тис.грн. і ставите підпис керівника, головного бухгалтера, печатку, загалом все як годиться. Питання в тому, чи пройде така довідка в банку?

Швидше за все, не пройде. Чому? Банківський працівник, якого зазвичай називають «ризик-менеджер» при оцінці правдоподібності доходів у вашій довідці буде обов’язково оцінювати і фірму в якій ви працюєте. Якщо фірма маленька, з невеликими оборотами, то він обов’язково матиме сумнів у реальності ваших доходів. Тому, відразу вам скажу, «малювати» довідки з величезними зарплатами від фірми, що не мають нерухомості та оборотів, практично безглуздо. Якщо знову ж таки для вас принципово отримання великого іпотечного кредиту, то іноді простіше перейти на іншу роботу у фірму середньої величини, або у якої багато нерухомості. До довідки про доходи з цієї фірми у менеджера банку буде набагато більше довіри.

– Вимоги до вашої кваліфікації. Знову ж таки, повернемося до вашої заробітної плати. Ви можете попросити написати вам дуже велику заробітну плату, і фірма де ви працюєте, цілком солідна. Чи означає це, що вам обов’язково видадуть кредит? Ще ні. Тепер банк оцінить, а скільки може максимально отримувати працівник приблизно вашої кваліфікації і вашої посади. Тобто у менеджера банку є приблизні цифри по заробітних платах в різних галузях і спеціальностях, на які він орієнтується. Тому й ви беріть з нього приклад. Візьміть газету, знайдіть оголошення по вашій спеціальності, подивіться, яку найвищу заробітну плату пропонують. Цю цифру візьміть як точку відліку. Її можна збільшити на 30-40%, ось перед вами і лежить той максимальний дохід, який ви можете показати в банку. Якщо на ринку нерухомості криза, то потрібно скорегувати цю суму в меншу сторону.

– Оцінка непрямих ознак високого доходу. Ви думали, що ми закінчили, почекайте, залишилося зовсім небагато. Тепер про непрямі ознаки високого доходу, які оцінюють у Банку. Це наявність дорогого майна. А це звичайно нерухомість, автомобіль, яхта і т.п. При цьому нерухомість не повинна бути отримана у спадок або подарована, приватизована. Ви повинні її купити самі, бажано не дуже давно. Скільки має бути майна? Від доходу, який ви хочете показати в банку, візьміть 10% і цю суму помножте на кількість років трудового стажу. Якщо у вас майна менше – це погана ознака, якщо більше, то хороша. Так само непрямими ознаками доходів є закордонний паспорт, знання мов і т.п., але ці ознаки другорядні.

– Наявність інших кредитів і регулярні виплати по них. Якщо це є, то це плюс, але дуже невеликий. При оцінці доходів, вас все одно будуть перевіряти з перерахованих вище ознак.

П’яте. Добре, ви отримали кредитне рішення. Деякі називають його попереднє кредитне рішення, так як відомостей про квартиру, яку ви хочете купити, ще немає. Це вже відмінно. І ще кілька невеликих зауважень.

– Та нерухомість, яку ви виберете, має подобатися не тільки вам, але і банку. А ви самі повинні сподобатися страховій компанії. Зазвичай з цим проблем не виникає, але тим не менш. Що я маю на увазі.

Припустимо, вам сподобалася квартира, і ви приходите в банк, щоб він уже почав процедуру видачі іпотечного кредиту. Однак співробітники банку, подивившись документи на квартиру, можуть вам відмовити у видачі кредиту. Тобто не взагалі відмовити, а відмовити на конкретну квартиру. Основні причини чому так відбувається.

Квартира здалася банку з високими юридичними ризиками того, що стосовно неї буде судовий спір. Кожен банк по своєму ставиться до питання оцінки юридичного ризику, проте основні моменти все таки можна вказати. Найбільш часто відмовляють тоді, коли:

– Право власності на квартиру зареєстровано на підставі рішення суду. І неважливо, що це рішення вступило в законну силу, і суперечка закінчилася. Банку ви цього іноді не доведете.

– Правовстановлюючим документом є договір ренти, договір про довічне утримання. Банки не люблять ці документи, оскільки за ними часто виникають потім спори між спадкоємцями і власником. І, взагалі, спадщину банки не дуже люблять.

– Сам власник квартири, яку ви хочете придбати, не може особисто з’явитися для здійснення угоди, а виписав «генеральну» нотаріальну довіреність своєму представникові. Це майже стовідсоткова відмова. Іноді ці вимоги банк навіть описує у своїх рекламних брошурах, тоді потрібно просто уважніше читати.

– Квартира знаходиться в старому будинку з дерев’яними перекриттями і т.д. Тут все дуже індивідуально, але потрібно бути готовим до запитань.

– Якщо ви хочете купити приватний будинок, котедж, земельну ділянку під будівництво, квартиру в споруджуваному будинку, кімнату і т.д., то це взагалі одне з перших питань, які ви повинні собі задати «А чи дасть банк згоду на придбання даної квартири». Тоді відразу уважно дивіться, якщо будівництво, то акредитована будівельна організація і конкретний будинок. Якщо приватний будинок, то іноді потрібно тільки котедж і тільки в котеджному селищі. Якщо кімната, то згода всіх власників квартири і т.д. Загалом, розбирайтеся тут уважно, дуже уважно.

Відповідно, у договорі завдатку краще вказати, що домовленість про завдаток втрачає силу, якщо банк не схвалить дану квартиру.

– Ще одне питання для міст з високими цінами на квартири в тому, щоб після придбання квартири (приватизації і т.д.) пройшло більше 3-х років. В цьому випадку постає питання про те, за чий рахунок буде виплачуватися податок на доходи. А податок йде в 13% з суми, що перевищує 1 млн. грн. (На дату написання статті). Тобто якщо квартира коштує 500 тис. грн., то податок буде з суми в 1 млн. грн. – 40 тис.грн.

Продавець квартири запропонує вам вказати занижену суму в договорі купівлі-продажу, або заплатити податок з ваших коштів. Але ви не можете погодитися на занижену суму в договорі, інакше не погодиться банк і, взагалі, кредитування втрачає сенс. Тому якщо ви купуєте квартиру за допомогою іпотечного кредитування, то краще навіть не розглядати квартири, які були придбані менше 3-х років тому.

– Іноді виникає питання про не узаконені перепланування квартири. До цього питання зараз банки ставляться, як правило, досить лояльно. Але, якщо таке перепланування є, то краще або відмовитися або точніше оцінити можливість узаконення перепланування. Як правило, складнощі виникають тоді, коли пройшли зміни в санвузлі і кухні, тобто їх розширили і т.д. Це не завжди можна узаконити.

– Ну і ще невелике питання зі страховою компанією. Якщо у вас є якісь серйозні хронічні захворювання, інвалідність і т.і., то перш ніж розповідати про це у страховій компанії, подумайте двічі. Іноді ваша розповідь може сильно затягнути угоду на пару місяців, а іноді і зробити її взагалі неможливою.

Шосте. Ще трохи про вибір квартири.

Не вдавайтеся в «складні операції». Термін кредитного рішення зазвичай обмежений 3-ма місяцями. І хоча, звичайно, його теоретично можна продовжити, намагайтеся вкластися у відведений термін.

Кращим способом, щоб це зробити, це не вплутуватися в «складні» угоди. Складні операції – це, коли для того, щоб зробити покупку квартири потрібно організувати велику кількість людей, організацій і т.д. Збій в одній з ланцюгів – це збій всієї угоди. У нашому прикладі з іпотекою угода вже ускладнюється самої іпотекою. Крім вас її потрібно узгоджувати з банком, страховою компанією, оцінювачем, трохи ускладнений процес отримання грошей і т.д. Якщо її ще ускладнити, то дуже великий шанс, що угода зірветься.

Ну, а якщо конкретніше, що таке складності в угоді?

– Це необхідність отримання дозволу Опіки на угоду в якій бере участь неповнолітній.

– Складний обмін у квартири, яку ви хочете купити. Наприклад, трикімнатну хочуть обміняти на 2 однокімнатні, жодна з яких ще не закріплена завдатком.

– Документів на квартиру немає, але вони ось ось будуть, що може затягтися на пару місяців.

Варіантів ускладнення насправді море. Якщо їх збирається кілька, то що-небудь обов’язково зірветься і угода не відбудеться. Простий варіант – це ви віддаєте гроші, а вам квартиру. Прагніть по можливості до нього, принаймні уникайте надмірного ускладнення і ви купите квартиру.

Сьоме. Іпотечний брокер.

Для того, щоб простіше отримати іпотечний кредит, можна почати співпрацювати з брокером. Останнім часом з’явилися іпотечні брокери, що працюють як окремо, так і в Агентстві нерухомості. Користуватися чи ні послугами брокера – це ваш вибір.

Хороший іпотечний брокер – це хороший порадник, який вміє підтримати клієнта, вміє аналізувати, володіє мінімальними знаннями хоча б на рівні цієї статті. Він може заощадити вам багато часу і допомогти одержати кредитне рішення там, де б ви його самі ніколи не змогли б отримати, іноді і на більш кращих умовах.

Поганий іпотечний брокер – це людина, яка знає як правильно заповнити заяву на отримання кредиту, які документи потрібно докласти, і може виконати функції кур’єра, щоб відвезти їх у Банк. Сенсу роботи з поганим іпотечним брокером я взагалі не бачу. Дешевше найняти людину, яка за оплату заповнить всі заявки і виконає функції кур’єра, для того, щоб відвезти документи в Банк.

Як відрізнити хорошого іпотечного брокера від поганого. Складне питання. Підкажу кілька критеріїв.

Початковий критерій – стаж роботи іпотечним брокером. Критерій дуже грубий, але якщо людина пропрацювала менше 6 місяців, то швидше за все вона недостатньо розбирається. Великий стаж роботи не грає особливої ролі, якщо він більше року. Можна і 20 років пропрацювати і нічого не розуміти.

Другий критерій – це спеціалізація. Людина, яка займається тільки допомогою в отриманні іпотечного кредиту, за інших рівних умов, завжди має більш високу кваліфікацію, ніж людина, яка працює і ріелтором і кур’єром і взагалі знає все про все.

Третій критерій – спеціалізація фірми, це чи є іпотечний відділ у фірмі або Агентстві нерухомості. У цьому випадку, навіть початківці фахівці можуть завжди порадитися з досвідченими фахівцем, якщо не знають, як вчинити.

Ще інші критерії, вміння мислити, подобається людина чи ні, рекомендації друзів і т.д.

Помилка при роботі з іпотечними брокерами. У багатьох людей є помилка при роботі з іпотечними брокерами, яка полягає в тому, що вони думають про зв’язки в банках іпотечних брокерів і вони за допомогою цих зв’язків можуть гарантовано отримати іпотечний кредит. Ніяких зв’язків у них немає, не вірте нікому. Немає в іпотечних брокерів і точних критеріїв, за якими банки дають деяким клієнтам гроші, а деяким відмовляють.

Користуватися чи ні послугами іпотечних брокерів? Однозначно – це дуже бажано. Хороший іпотечний брокер збільшить ваші шанси на отримання кредиту, як ні одна з порад, даних мною в цій статті.

Восьме. Разом, підведемо підсумки.

Який же приблизно алгоритм дій для отримання іпотечного кредиту і покупки квартири.

Крок перший. Дивимося вартість квартири, яку ми хочемо придбати. Віднімаємо початковий внесок і визначаємося з тим, яку суму іпотечного кредиту ви хочете отримати. За допомогою іпотечного калькулятора обраховуємо скільки вам необхідні виплати за кредитом. Іпотечний калькулятор ви можете легко знайти в Інтернеті, якщо введете це слово в будь-якій пошуковій системі.

Крок другий. Визначаємо, скільки вам необхідно показати дохід. Для цього потрібно вже провести попередню розвідку в банку. Дуже приблизно, дохід (сукупний дохід) має бути в 2-3 рази вище, ніж щомісячні виплати по іпотечному кредиту. У 2 рази в період кризи, в 3 рази у період підйому на ринку іпотеки.

Крок третій. Перевіряємо можливість отримання такого доходу, з точки зору банку, а саме:

– Наскільки реальна ваша зарплата за ринковими розцінками аналогічних фахівців.

– Наскільки реально підприємство, де ви працюєте може виплачувати декларовану зарплату.

– Оцініть своє майнове становище і інші критерії з розділу вище.

Головне, щоб у ваших розрахунках, необхідний дохід з деяким запасом збігся з тим доходом, який підрахує для вас банк.

Крок четвертий.

З урахуванням розрахунків, виробіть стратегію поведінки. Можливо, вам потрібно зменшити вартість квартири, тобто взяти в більш віддаленому районі, і т.д. Можливо, необхідно набрати трохи стажу роботи. Можливо, підкоригувати вашу посаду в трудовій книжці, наприклад, стати начальником відділу, замість звичайного фахівця і т.д.

Крок п’ятий. Тепер самостійно, або за допомогою іпотечного брокера оформляйте заявку в два-три банки.

Крок шостий. Отримавши кредитне рішення, вибирайте квартиру, з урахуванням вимоги банків до юридичних ризиків, самих квартир і податкових питань.

Крок сьомий. Купуйте квартиру.

Ну, ось коротенько і все, що я хотів вам розповісти про процедуру отримання іпотечного кредиту. Бажаю вам отримати іпотечний кредит просто і легко, після чого щасливо жити в купленій квартирі.

Невелике післямова.

– Радий за вас, що ви освоїли таку довгу статтю, але коротше не виходить.

– Не вірте тим, хто каже, що отримати іпотечний кредит неможливо, Банки відмовляють. Вивчайте досвід інших людей і пробуйте. Ну а те, що банки відмовляють, але ж на те вони і банки.

Схожі публікації:

Теги:

Залишити коментар

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

*

*


Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на NERYXOMIST.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами