Купівля квартири і необхідні витрати

03.02.2012

Купівля квартириУ скільки обійдеться вам квартира і її купівля? Як зрозуміти загальну вартість квартири разом з усіма витратами при здійснення угоди?

Це питання начебто просте, але скільки угод «полетіло» через поверхневе його розуміння, або через те, що йому не приділили достатньої уваги при купівлі квартири. Чому? Та тому, що вже в процесі купівлі житла з’ясовується, що грошей не вистачає. Вартість квартири зовсім інша, ніж при первинному розгляді, додаткові витрати незрозуміло звідки взялися і т.д. Іноді угода розривається, а іноді людям доводиться в шаленому темпі шукати гроші.

Скільки грошей вам потрібно для того, щоб купити квартиру? Ви скажете, що вартість самої квартири. Ця відповідь дуже поверхнева. Можна і її брати за основу, якщо у вас є пристойний запас грошей на купівлю квартири. А якщо ні? Тоді краще точніше розраховувати угоду і більш точно зрозуміти не тільки чисту вартість квартири, але й додаткові витрати. Отже, при купівлі житла очікується, що можуть бути такі витрати:

- Вартість самої квартири (будинку). Ось тут роблять потенційні покупці досить багато помилок. Як ви визначаєте вартість квартири? На початковому етапі вартість квартир визначається за журнальними та інтернет оголошеннями. І досить часто покупці видають бажане за дійсне. Коли вони дивляться ціни на своє житло (в разі обміну), то дивляться найдорожчі ціни, а коли дивляться вартість квартири для покупки, то беруть найбільш дешеві ціни. При такому способі, коли ви вийдете на угоду, то вам практично гарантовано не вистачить грошей.

Ще більш складна ситуація може виникнути при визначенні ціни будівництва, чи купівлі будинку. Скільки коштує будинок побудувати? Вам здається, що вартість будівництва буде точно визначена в кошторисах, які вам нададуть будівельні організації? Ви можете дуже сильно помилитися і скажу вам, не в меншу сторону для себе. Постійно з’являються нові роботи, зростають ціни на матеріали і т.д. Тому глибоко вивчіть це питання і не соромтеся радитися з фахівцями. Але про це ми поговоримо в іншій статті. А зараз повернемося до квартир.

Як же визначити вартість квартири вашої мрії? В прайсі квартир відкиньте крайні ціни, тобто найдорожчі і найдешевші. Найдорожчі ціни – це ціни людей, які не орієнтуються на ринку нерухомості, або з якимось навороченим ремонтом, або просто оголошення застаріло і дається реклама з місяця в місяць, оскільки агентство нерухомості рідко подзвонюють свої бази.

Квартир за найдешевшими цінами практично не існує на ринку. Чому? Якщо ринок на підйомі, то часто квартири по нереально дешевими цінами виставляє агентство нерухомості, щоб залучити клієнта, тобто щоб він тільки подзвонив, а далі його починають розкручувати на покупку більш дорогої квартири. Іноді такі дешеві квартири називають «Качки». Якщо ціна квартири дійсно низька, то її викуповує саме агентство нерухомості. Іноді за низькими цінами продаються квартири з дуже високими юридичними ризиками, тобто фактично вже перед судовим спором.

Якщо ринок нерухомості падає в ціні, то дійсно можна спробувати купити квартиру дешевше середньої ринкової вартості. Тільки у вас повинні бути в наявності гроші при собі. Якщо у вас обмінний варіант, чи покупка по іпотеці, чи ще щось, що вимагає якихось узгоджень і додаткового часу, то навіть не пробуйте купити квартиру дешевше ринкової ціни. Отже, якщо ви хочете купити квартиру дешево, то потрібно шукати таку квартиру самому, краще на падаючому ринку і маючи готівку, а не обмінний варіант. Це для нас не підходить.

Отже, для визначення вартості житла спочатку відкидайте крайні ціни на квартири. З решти квартир при падаючому ринку беріть вартість квартири ближче до нижньої межі цін, при зростаючому ринку нерухомості беріть вартість квартири ближче до верхньої межі цін. От у вас в наявності більш-менш точна ціна.

Найідеальніший спосіб звичайно – це переглянути кілька квартир і поторгуватися.

- Наступна витрата – це послуги агентства нерухомості. Вартість цих послуг коливається від 3-6% від вартості квартири. Для розрахунку загальної вартості угоди беріть верхню суму, тобто 6% від вартості квартири, або 4% при обміні через одне агентство нерухомості. Можливо у вашому місті інші розцінки, в будь-якому випадку беріть по верхній межі. Чому я так говорю. Коли ви приходите в агентство нерухомості, і питаєте їх тарифи, то вам можуть сказати 3-4%, або ще що-небудь на кшталт «все визначається індивідуально і т.д.». Коли ж підійде час операції, то раптом виявиться 6% і не менше. Чому 6% вам знайдуть причину, ми працюємо через інше агентство і т.д. Якщо у вашому місті ціна вже включає послуги агентства нерухомості, то трохи простіше.

Іноді агентство нерухомості бере додатково гроші за укладання договору. Тобто додатково кілька тисяч гривень плюсом до агентської винагороди. Уточніть це питання.

Можливо, вам знадобиться «прискорити операцію». Стандартний час реєстрації угоди складає 30 днів. Але це не дуже зручно. Якщо ви хочете швидше, то це додаткові гроші, дізнавайтеся відразу і включайте в бюджет угоди якщо необхідно.

Ще маленький витрата – це держмито за реєстрацію угоди. Її розмір невеликий, (звичайно близько 1 відсотка для Покупця) але, тим не менш, уточніть і додайте до бюджету.

- Наступна витрата – це послуги банку, за отримання та видачу іпотечного кредиту . Крім щомісячних іпотечних платежів, банк бере за оформлення кредиту якусь фіксовану суму, або суму у відсотках від вартості квартири. А іноді навіть за розгляд кредитного рішення. Дізнайтеся точно цю суму і додайте її до бюджету угоди.

Так само банки завжди вимагають страхування квартири і здоров’я перед угодою. Це як правило не маленька сума. Дізнайтеся по можливості точно, скільки потрібно платити і так само підсумуйте до бюджету угоди.

Іноді ви не самі оформляєте іпотечний кредит, а користуєтеся послугами іпотечного брокера. Якщо іпотечний брокер і агентство нерухомості – це різні організації, то додайте так само послуги іпотечного брокера в бюджет угоди.

- Якщо ви продаєте свою квартиру, тобто здійснюєте обмін, то вам, можливо, доведеться оплатити послуги БТІ, приватизації, узаконення перепланування, узгодження опіки і т.д., подивіться уважніше, і додайте якщо необхідно. Можливо у вас заборгованість з оплати комунальних послуг, то необхідні витрати на те, щоб її погасити. Іноді потрібні гроші, щоб викликати на звірку електролічильника представника Енергозбуту і т.д.

- Якщо ви не все будете робити самі, (або не всі власники квартири), то можливо знадобитися виписати нотаріально завірену довіреність на збір документів або вчинення правочину, а так само послуги тієї людини (фірми) яка буде оформляти квартиру до операції,

Крім цього, якщо ви перебуваєте в шлюбі, то знадобляться витрати на нотаріальну згода чоловіка на купівлю квартири, а якщо обмін, то нотаріальну згоду на продаж квартири.

- Якщо ви проживаєте у великому місті, де високі ціни на нерухомість , то уважно поставтеся до податкових питань по угоді. Вони виникають не завжди, але якщо їх не врахувати, якщо виникають, то це бувають дуже великі і головне незаплановані витрати. Як правило, податкові питання виникають в наступних випадках:

- Ви купили квартиру , отримали в спадщину або приватизували менше 3-х років тому, і хочете її продати, обмінявши на іншу.

- Ви хочете купити квартиру, куплену (або ін) менше 3-х років тому. Податки в цьому випадку ви не повинні сплачувати, але їх повинен сплачувати Продавець. Ви скажете – це його проблеми. Це не зовсім так. Як правило, це питання може замовчуватися і виникає вже перед самою угодою. Або вам пропонують вказати в договорі явно занижену ціну угоди, що досить небезпечно і не погодиться банк, або за свій рахунок сплатити податок, а це може бути значна сума. Тому, якщо ви хочете купити квартиру дорожче за 100 тис. дол. і яка куплена менше 3-х років назад, то відразу обговорюйте питання про податки, а краще знайдіть іншу квартиру.

- Ви отримали в спадщину або вам подарували квартиру, а ви не є близьким родичем дарувальника, спадкодавця. Податок може вас неприємно здивувати.

- Ви хочете купити велику квартиру в елітному будинку. Я сподіваюся, ви готові до податку на майно і комунальних платежів, які послідують за цим, а вони будуть непропорційно більшими. Припустимо, ви купили квартиру в 5 разів більшу, то податки та комунальні платежі можуть бути в 25 разів більшими.

- І невеликий подарунок від держави при купівлі квартири. Відрахування в пенсійний фонд, яке становить 1% від вартості квартири.

Нічого особливо складного в податках немає, але якщо ви живете в місті з великими цінами на нерухомість і вам щось незрозуміло в угоді, то знайдіть 100 грн. чи скільки у вас це коштує, і проконсультуйтеся з фахівцем. Тут ви не заощадите.

- Радісні, але, тим не менш, витрати. Витрати на переїзд у нову квартиру, мінімальний ремонт (або не мінімальний), мінімальні меблі і т.д.

- Резерв за видатками. Завжди чомусь в угодах з нерухомістю виникають непередбачені витрати. Не знаю звідки вони беруться, навіть коли начебто все враховано. Тому обов’язково ви повинні мати резерв по угоді. Скільки потрібно залежить від типу операції і наскільки уважно й добре ви вивчили попередні пункти статті. Якщо ви добре виконали перевірку за попередніми пунктами, то може вистачити і 1% від суми угоди. Якщо з підрахунками у вас в міру добрі, то 3-5% від суми угоди. Якщо резерву немає, то ви повинні хоча б мати можливість звернутися до когось з проханням про надання невеликого позики.

Ось тепер, коли ми уважно все підрахували, то можна сказати, що ви знаєте всі витрати по здійсненню угоди. Я бажаю вам успіхів і новосілля.

Схожі публікації:

Теги: ,

Залишити коментар

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

*

*


Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на NERYXOMIST.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами