Квартира в розстрочку: ілюзія вигоди

22.07.2013

квартира в розстрочкуПоки банки підвищують ставки по іпотеці, забудовники пропонують купити квартиру в розстрочку. Чи вигідні такі програми для покупців насправді?

Поетапну оплату до закінчення будівництва сьогодні пропонує більшість забудовників. Багато з них готові оформляти розстрочку навіть на квартири у вже побудованих будинках. Скористатися настільки щедрими пропозиціями поспішили, в першу чергу, покупці бюджетного житла. У будинках економ-класу на угоди з розстрочкою може припадати до 40% загального обсягу продаж. У той же час, до 90% покупців житла бізнес- і преміум-класу воліють вносити за квадратні метри їх повну вартість. Чому? Вони щось знають?

Оплатити до заселення

Поетапний розрахунок із забудовником до введення будинку в експлуатацію став доступний покупцям «первинки» задовго до кризи. Пропонується такий варіант оплати метрів і сьогодні. Термін виплати повної вартості житла прив’язується до заявленої дати здачі об’єкта та може становити від 3 до 18 місяців. Покупцеві потрібно внести перший внесок (зазвичай не менше 30%, в деяких об’єктах він зменшений до 10%), а решту суми виплачувати щомісяця, щокварталу або за індивідуальним графіком, який узгоджується з відділом продаж.

Як правило, за 1-3 місяці до здачі будинку будівельники вимагають провести повний розрахунок. Здавалося б, що може бути простіше і вигідніше такої схеми? Але інвесторам потрібно пам’ятати, що забудовники підвищують вартість квадрата житла у міру просування робіт на будмайданчику. За весь період будівництва подорожчання може скласти 10-30%. І поетапна оплата впритул прив’язана до можливості забудовника вимагати від покупця заплатити нову, більш високу ціну.

«Від перегляду вартості нерухомості можна захиститися лише в тому випадку, якщо заборона на такі дії прямо прописана в договорі купівлі майнових прав, – уточнює старший юрист МЮФ Integrites Ярослав Абрамов. – Як правило, формулювання договору дозволяє забудовнику змінювати вартість, попередньо повідомивши інвестора. Природно, такий механізм інтереси покупця не захищає». Іноді в рамках програм лояльності або сезонних акцій забудовники пропонують зафіксувати ціну квадрата для тих, хто оплачує житло поетапно. Втім, подібні бонуси найчастіше дарують тільки певним категоріям покупців: тим, хто вносить відразу більше 50%, набуває багатокімнатну квартиру і т.п.

Довгограючі платежі

Якщо до здачі будинку в експлуатацію покупець не в змозі розплатитися за квадратні метри, то у деяких забудовників можна оформити розстрочку і на більш тривалий період. Більшість будівельних компаній готові чекати повного розрахунку 2-3 роки. Втім, є і більш тривалі програми. У ЖК «Міністерський» і «Паркові озера» розстрочку дають на строк до 4 років, в ЖК «Паркове Місто» і в приміському РК «Акварелі» – до 5, в ЖК «Комфорт таун» і «Ліко-Град» – до 10 років. До здачі будинку в експлуатацію може діяти описаний вище механізм поетапної оплати. Далі оформляється розстрочка під 7-16% річних (у гривні). На цьому етапі забудовник може оформити право власності на квартиру на себе, а з покупцем до моменту повного розрахунку укласти договір оренди, що, по суті, нагадує механізм оренди з правом викупу.

Важливо пам’ятати: до виплати повної вартості квартири її відчуження, обтяження або перепланування забороняються умовами договору. До розрахунку із забудовником квартиру не можна ні продати, ні використовувати як заставу для отримання кредиту. Довготривала розстрочка особливо цікава тим, хто не може офіційно підтвердити свої доходи. Адже, на відміну від банків, забудовники ретельною перевіркою платоспроможності клієнтів зазвичай не займаються. Крім того, розстрочка дозволить заощадити за рахунок меншої процентної ставки і відсутність витрат на страховку нерухомості, оформлення якої зазвичай вимагають фінустанови.

Ілюзія безкоштовного сиру

Реклама деяких ЖК обіцяє покупцям безпроцентні кредити або розстрочку під 0% від будівельної компанії. Коли середня ставка по банківських іпотечних позиках перевищує 20% річних, привабливі пропозиції забудовників підкуповують нечуваною щедрістю. Але чи є так звані безпроцентні кредити або розстрочки по-справжньому безкоштовними?

Не платити відсотки дійсно можна. Але … недовго. Як правило, такий бонус надають покупцеві тільки на короткий період – 4-12 місяців, або до введення будинку в експлуатацію. Потім на невиплачену частину оформляється розстрочка вже під відсотки. У рамках акцій покупцям можуть запропонувати і більш тривалі терміни звільнення від відсотків. Однак у разі подорожчання в процесі будівництва неоплачених метрів, покупець все одно заплатить більше, ніж при разовому розрахунку.

До речі, принадні «0%» далеко не завжди означають відсутність будь-яких інших додаткових витрат. «Забудовник може не заявляти про сплату відсотків в умовах договору, проте при покупці в розстрочку буде підвищеною, – попереджає Ярослав Абрамов. – Причому, сумлінний забудовник не повинен приховувати від покупця різницю у вартості житла при звичайній купівлі та при розстрочці».

В одному зі столичних районів ціна квадрата в разі повної оплати становить 8,5 тис. грн., А при покупці в розстрочку або в кредит – 9,2 тис. грн. За рахунок подібної різниці в цінах переплата при покупці в розстрочку квартири площею 60 кв. м складе 42 тис. грн. (Більше 8%). А реклама про спеціальні ціни замовчує.

Про існування подібної цінової політики непрямим чином можуть свідчити знижки, які обіцяють покупцям у разі стовідсоткової оплати. Звичайно мова йде про 5-15%. Отже, купуючи квартиру за 500 тис. грн. без знижки, нібито в безпроцентну розстрочку, інвестор переплатить 25-75 тис. грн. «Маркетингові зусилля забудовників завжди будуть спрямовані на збільшення початкового внеску при покупці, – пояснює мотиви учасників ринку заступник генерального директора будівельної компанії ТММ Олексій Говорун. – А в ціну квартири в розстрочку, навіть якщо вона декларується як безвідсоткова, звичайно включається вартість її використання».

Покупець, пам’ятай!

Одноразова оплата всієї суми дозволяє заощадити до 15%.

Використання розстрочки зазвичай дозволяє забудовнику в міру наближення здачі об’єкта поетапно підвищувати ціну квадратного метра.

У договорі розстрочки обов’язково повинен бути обумовлений механізм підвищення або фіксації ціни квадратних метрів.

У середньому по ринку насправді зазвичай еквівалентна іпотеці під 12-18% річних.

Читайте на cайті:

Теги: , ,

Залишити коментар

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

*

*


Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на NERYXOMIST.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами