Нерухомість для бізнесу: купити чи взяти в оренду?

02.09.2013

Нерухомість для бізнесуУспіх більшості починань залежить від нашого вміння знаходити баланс між двома крайнощами. Питання «Орендувати чи купувати?» надзвичайно актуальне для життєздатності всього бізнесу. Досвід показує, що неправильне використання нерухомості найчастіше стає одним із найбільш вузьких місць розвитку бізнесу.

Не останнє питання

Нерухомість – одна з найбільш капіталомістких інвестицій. Чи виправдане таке вкладення грошей для вашого бізнесу?

Можна наводити багато аргументів «за» купівлю або оренду. Основні з них відображені в таблиці:

Купівля Оренда
Стабільність Вивільнення грошових засобів для інших задач бізнесу
Можливість отримання кредитних ресурсів під заставу об’єкта Гнучкість у виборі місця для офісу
Статус Збереження ресурсів по управлінню нерухомістю

Часто буває, що рішення про покупку є недостатньо зваженим: компанія купує об’єкт нерухомості для підвищення свого статусу в очах інших. В результаті у компанії спочатку псуються стосунки з банком, який фінансував покупку об’єкта нерухомості: банк бере у заставу товари в обороті та не аналізує динаміку отримання фінансових результатів. А потім – відносини і з постачальниками, які не вчасно отримували платежі (власник постійно стоїть перед вибором – розрахуватися з банком чи з постачальниками). Все це заважає бізнесу розвиватися.

Важливо розділяти операційну та інвестиційну діяльність бізнесу в його структурі. Ідеально нерухомість оформити на окрему юридичну особу. Тоді операційні ризики не призведуть до втрати активу, а актив буде інтегрований в операційну діяльність рівно настільки, наскільки потрібно. Наприклад, якщо у роздрібній мережі виникають складнощі з фіскальними органами, які заморожують рух грошей і товарів, то нерухомість «піде паровозом», якщо вона не виведена в окрему юридичну особу.

Своя логіка

Пошук балансу між орендою офісу і покупкою дуже важливий для довгострокового розвитку бізнесу. Для кожної галузі і етапів розвитку бізнесу є своя логіка. Спробуйте самі відповісти на такі питання:

• Чому іноземні роздрібні мережі надають перевагу оренді у всьому світі, а в Україні купують земельні ділянки і будують на них свої торгові приміщення?

• Чому телеканали прагнуть купувати нерухомість?

• Чому міжнародні аудиторські компанії завжди орендують офісні приміщення?

• Чому IT-компанії – найактивніші орендарі офісної нерухомості?

• Чому найбільша в світі мережа ресторанів швидкого харчування прагне вести бізнес тільки на власних площах?

Можна навести три приклади: роздрібна торгівля продуктами харчування, телевізійний бізнес (телевізійний канал) та компанія, що надає юридичні послуги. Ідеальним поєднанням для них є наступні пропорції в нерухомості:

Коли роздрібна мережа, що торгує продуктами харчування, володіє 100% торговельних площ, розвиватися вона буде повільно, оскільки інвестиції в нерухомість виявляться на порядок вищими, ніж в операційну діяльність. Наприклад, роздрібна мережа ставить за мету відкрити 15 магазинів в рік, в тому числі 10 – формату «магазин біля дому» площею 400 кв. м і 5 супермаркетів площею 2500 кв. м кожен. Тобто торговельна площа мережі через рік повинна скласти 16 500 кв. м. При середній ціні покупки 1 кв. м в 2000$ інвестицій в нерухомість складуть  33 млн.$ А при оренді аналогічних площ витрати не перевищать 2 млн.$ на рік. І тільки менеджменту вирішувати, що робити з цією різницею в 31 млн.$ – чекати більше 8 років, поки окупляться інвестиції від покупки нерухомості чи інвестувати ці гроші в оренду нових торгових точок.

Коли роздрібна мережа торгівлі продуктами харчування володіє 100% своєї нерухомості, це, швидше за все, означає, що або роздрібна торгівля – не основний бізнес власника цієї мережі, або мережа готується до продажу.

У телевізійному бізнесі ситуація інша. Знайти підходяще приміщення для телеканалу важко, оскільки існує безліч обмежень – таких як рівень шуму біля будівлі, наявність розвиненої телекомунікаційної інфраструктури, висота стель в студіях, зручна транспортна розв’язка. Крім цього, вартість переїзду телеканалу становить кілька мільйонів доларів, тому що прямий ефір не повинен перериватися. Це означає, що ризик виникнення необхідності переїзду повинен бути зведений до мінімуму. Укласти вигідний для орендаря договір оренди на 10 і більше років в Україні практично неможливо: телеканали, які мають досвід оренди приміщень, розкажуть вам, що дешевше один раз купити свій об’єкт нерухомості, ніж регулярно обговорювати з власником приміщень нові умови оренди під звук працюючого перфоратора.

Рентабельність бізнесу успішних юридичних компаній починається з 30%. Відповідно, вони можуть дозволити собі купити офіс в Києві вартістю від 3 тис.$/кв. м. Проте, вони орендують приміщення в офісних центрах, тому що не зможуть забезпечити прибутковість на інвестиції в нерухомість вище 15%. Одночасно партнери юридичних компаній люблять інвестувати в нерухомість – для себе.

Читайте на cайті:

Залишити коментар

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

*

*


Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на NERYXOMIST.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами