ОРЕНДА ЖИТЛА. Технологія процесу

06.03.2013

оренда житлаУ зв’язку зі скороченням кількості угод купівлі-продажу нерухомості, багато ріелторів переключилися на ринок оренди житла, гроші, звичайно, не ті, але заробіток цілком реальний і головне досить швидкий. При правильному підході до справи, не ледачий і достатньо досвідчений ріелтор, або невелика група ріелтерів, так набагато зручніше і ефективніше працювати, може здати від 20 до 30 об’єктів на місяць. Вартість послуг ріелтора це приблизно 50% від місячної вартості об’єкта оренди. Природно, що жорстка конкуренція між самими ріелторами, працює на руку орендарям, торг на послуги цілком доречний і природно, що краще поступитися своєму клієнтові, ніж через 30 хвилин цей об’єкт здасть хтось із численних конкурентів. Плюс є подобова оренда, оренда приватних будинків, комерційна нерухомість, так-що заробіток від оренди може бути цілком пристойним, але й працювати ріелторам, звичайно, доводиться відповідно.

Спеціально розроблені комп’ютерні програми, які серйозно допомагають у роботі ріелтора і збільшують його прибуток. Хороший спеціаліст відстежує і контролює кожен зданий раніше об’єкт нерухомості, кожного орендаря, передбачуваний термін оренди, умови, все це вноситься до бази і регулярно продзвонюється і уточнюється. Трапляється, що люди дуже сильно дивуються: “але звідки ви можете знати, що мої квартиранти скоро з’їжджають? Ми ж навіть ще оголошення не давали!”. Додатково у кожного “старого” ріелтора є свої, постійні, роками напрацьовані клієнти, а є взагалі така послуга як управління нерухомістю.

Всі хто стикався з орендою житла знають, що зняти квартиру без посередників досить складно. Навіть якщо в оголошенні, господар просить агентства нерухомості його не турбувати, першим ділом відразу ж дзвонять ріелтори, звичайні люди просто не встигають так швидко зреагувати. Все дуже просто, для ріелтора це робота і щоб заробляти гроші він повинен володіти хорошою базою об’єктів, тому моніторинг ринку ведеться постійно. У великих агентствах нерухомості працюють оператори, які щодня моніторять усі друковані та інтернет видання, за допомогою власних баз відсівають оголошення посередників, здійснюють продзвони власників житла, уточнюють вартість, умови і т.д., тобто створюють базу об’єктів, за допомогою якої і працюють надалі агенти. Та й взагалі, 90-95% оголошень в газетах, на сайтах і навіть на стовпах, це все ріелтерські віртуалки, на професійному сленгу це називається “замануха”, середній об’єкт, середня ціна, часто нижче ринку, район, стан, все. Реклама дається не залежно від того є даний об’єкт у ріелтора в наявності чи ні, оголошення даються постійно, як кажуть, відбувається “ловля на живця”. Типова відповідь, яку можна почути, зателефонувавши автору подібного оголошення: “на жаль, ця квартира уже здано або продана, ну ви ж самі розумієте…, але у мене є схожа, правда трішки дорожче, але…”.

Якщо у ріелтора з’являється об’єкт нерухомості, він же не чекає поки вийде газета з його оголошенням, та у нього попросту за цей час цей об’єкт відведуть більш спритні конкуренти. Ні, у нього закинуто десяток віртуалок і дзвінки йдуть постійно. Важливо щоб клієнт зателефонував по кожному з оголошень, а далі вже все залежить від професіоналізму самого ріелтора, головне не упустити клієнта, адже не рідкість коли в кінцевому підсумку клієнт знімає або купує зовсім не те, що шукав у самому початку. Наприклад, після п’ятого невдалого показу ріелтор говорить клієнтові: “а чому ви причепилися до цього району і навіщо вам однокімнатна квартира, адже у вас дитина, ось у мене є одна двушка…” ну і так далі…

Хороший ріелтор це насамперед хороший психолог, це природжений психолог, він уміє акуратно, “тихо”, влізти в душу клієнта, втертися до нього в довіру, дізнатися якомога більше інформації, про його сім’ю, про фінансові можливості, спробує сам стати на його місце і запропонувати, переконати або як говорять самі ріелтори, “прибити” клієнта на той варіант, який в даний момент є у нього в наявності, а якщо клієнт серйозний, серйозна людина, перед якою можна і відповісти за свої вчинки, ріелтор тим більше спробує якомога глибше вивчити свого клієнта, що б у кінцевому підсумку не тільки заробити гроші, а й посилити свою репутацію, отримати потрібні зв’язки, ну і звичайно-ж в першу чергу не потрапити у великі неприємності. На жаль таких ріелторів дуже мало на ринку, їх цінують, вони на вагу золота, вони прекрасно знають собі ціну і якщо вам пощастило зібрати команду таких людей, згодних працювати на вас або навіть правильніше буде в цій ситуації сказати, працювати з вами, то ви дуже комфортно переживете будь-яку кризу і залишитеся на плаву. Під час кризи більшість таких ріелторів пішли з агентств нерухомості, стали незалежними ріелторами і працюють самостійно, іноді з невеликою групою помічників.

Як здійснюється здача житла в оренду. Господар житла виставляє агентству квартиру на здачу, в цьому випадку ідеальний варіант, це звичайно-ж попередньо особисто відвідати пропоновану квартиру. Дуже неприємно здавати те, що не бачив своїми очима. У різних людей різні уявлення про ремонт, стан, затишок і т.д. Дуже часто те, що розповідає орендодавець по телефону, розходиться з дійсним станом квартири і розбіжність це буває досить істотною. Наприклад, господар розповів по телефону, що у нього в квартирі зроблений євроремонт, ріелтор розповів це клієнтові, призначили зустріч, подивилися, а там, в кращому випадку поміняні труби і зроблена звичайна косметика. Всі втратили свій час, але найгірше, що свій час втратив клієнт, він розчарований, як підсумок, ріелтор або його організація втратили свою репутацію.

Добре, коли є фотографії квартири, краще один раз побачити, ніж 100 разів почути. Люди вже все частіше самі знімають своє житло і надсилають фотографії в агентство. У наш час розвитку інтернету, це дуже зручно, клієнт заздалегідь знає куди йде і що побачить в квартирі, він дивиться, вибирає і призначає час показу. Хотілося б акцентувати на цьому увагу, він призначає час показу, він клієнт, він платить гроші, ріелтор працює на нього, а не він на ріелтора, необхідно підлаштовуватися під свого клієнта, часи трохи змінилися, а багато ріелторів ведуть себе так немов на вулиці 2008 рік, хамство, грубість, безвідповідальність, буває на зустріч взагалі не приїжджають, а потім на дзвінки не відповідають. Хоча звичайно ж бувають різні ситуації, доводиться і домовлятися і додатково все погоджувати, але в будь-якому випадку клієнтові необхідно чемно і детально пояснити причину, по якій все це відбувається.

На ринку нерухомості, завжди була присутня, а зараз особливо, дуже жорстка конкуренція, тому діяти іноді доводиться дуже швидко. Добре якщо ріелтор вже знає господаря квартири, тобто вони вже неодноразово співпрацювали, за роки роботи на ринку, кожен досвідчений ріелтор напрацював багато таких клієнтів, він прекрасно знає його об’єкт або об’єкти, знає його умови, переваги і головне у нього є час, орендодавець буде чекати поки він підбере йому найбільш відповідного орендаря, так як він йому довіряє. Так набагато зручніше обом сторонам, ріелтор, не боячись конкуренції, працює спокійно, тому що в гарячці квартиру можна здати кому попало і потім можуть бути неприємні наслідки. Якщо ж заявку залишив звичайний клієнт, з яким раніше не доводилося співпрацювати, то звідки ріелтор може знати в скількох агентствах він залишив таку ж. У такому випадку він бере роздруківку клієнтів-орендарів і відразу ж, якщо господар будинку, або є доступ в квартиру, наприклад, ключі у сусідів, виїжджає на здаваний об’єкт, по дорозі починаючи продзвонювати базу потенційних клієнтів, залишали заявки на оренду квартири. Якщо працює команда, то хтось в офісі робить те ж саме, активно шукає орендаря. Подивившись квартиру, познайомившись з господарем, і дізнавшись істинне положення справ, стан квартири, умови, точну ціну, ріелтор призначає зустріч потенційному орендарю, бажано відразу декільком, якщо пощастить звичайно, природно з деяким проміжком у часі. У цьому є і певна підстраховка, клієнт, подивившись квартиру, наприклад, може від неї відмовитися, ріелтор виїжджає, а людина повертається і безпосередньо домовляється з господарем. Виходить банальний “кидок”. А якщо клієнтів декілька, то ріелтор відразу ж показує квартиру наступній людині і так поки хтось не орендує. Багато ріелторів спеціально роблять так, що б всі бажаючі зняти квартиру могли побачити один одного, для створення штучного ажіотажу, мовляв, бачите, скільки бажаючих, давайте думайте швидше. Це не зовсім етично, але зате досить дієво. Іноді через відсутність інших бажаючих їх роль можуть зіграти компаньйони ріелтора, його друзі, знайомі, головне натовп нагнати побільший. Цей же прийом ріелтори успішно використовують і в зворотному порядку, якщо їм необхідно знизити вартість оренди або продажу.

Що входить в обов’язки ріелтора. В першу чергу це перевірити всі правовстановлюючі документи, документи, що засвідчують особу власника, або власників, важливо, саме власників, якщо їх декілька, наприклад, чоловік здав вам квартиру, отримав гроші, через тиждень приїхала дружина і заявила, що вона є співвласницею квартири, особисто вона нікому нічого не здавала і буде, наприклад, жити в одній з кімнат. Погодьтеся, дуже неприємна ситуація.

Був і такий випадок, батьки поїхали відпочивати, їх син, наркоман, як виявилося згодом, переніс всі особисті речі батьків в гараж і будучи співвласником квартири, документи на житло він, щоправда, не пред’явив, пред’явив тільки паспорт з реєстрацією за цією адресою, здав цю квартиру в оренду, причому зажадав передоплату за два місяці, а через два тижні приїхали батьки… Продовження придумайте самі. Квартиру здавав ріелтор, приватний підприємець. У будь-якому випадку винен ріелтор, який здав квартиру без перевірки правовстановлюючих документів. Була реєстрація в паспорті, але хіба реєстрація доводить, що людина є власником квартири. Звичайно ж ні.

Також необхідно укласти договір оренди житла, де повинні бути детально викладені всі умови, обов’язково скласти опис вмісту квартири (меблів, побутової техніки тощо) із зазначенням стану кожного предмета та переліком пошкоджень. У договорі також має бути пункт про те, за скільки часу господар квартири повинен письмово попередити орендаря про необхідність виселення (зазвичай це місяць-два). Необхідно вказати точну суму оренди і спосіб її оплати. Так само бажано отримати розписку від господаря, в тому, що він прийняв у орендаря оплату, наприклад, за місяць проживання, як кажуть, на всяк випадок, а то раптом він завтра про це забуде. Договір оренди може бути написаний від руки у вільній формі. Головне, щоб були підписи сторін. Важливо, повинні бути присутніми підписи всіх власників житла, зазначених у правовстановлюючому документі на квартиру (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право власності тощо). І ще, у всякому разі у нас в місті це практикується, повинен бути пункт про те, що в разі дострокового припинення договору-оренди з ініціативи господаря квартири, господар повинен відшкодувати орендарю витрати на оплату послуг ріелтора. Орендаря повинно насторожити, якщо ріелтор або представник агентства особисто не присутній на показі або у нього немає документів, що підтверджують його повноваження, а також якщо варіант оренди істотно дешевший за ринковий або йому не видали платіжний документ на послуги.

Зараз потрібно вкрай обережно ставитися до вибору ріелтора. Бажано звертатися до тих, хто вже досить давно працює на ринку і має високу репутацію. Для цих людей, робота ріелтора вже свого роду спеціальність, налагоджений бізнес, який приносить постійний дохід, сформована певна репутація на ринку і повірте мені, багато людей нею дуже дорожать.

Читайте на cайті:

Теги:

Залишити коментар

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

*

*


Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на NERYXOMIST.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами