Ціни на житло: про що не розкажуть ріелтори?

22.04.2013

ціни на житлоРіелтори говорять про появу балансу на ринку нерухомості, а покупці не поспішають укладати угоди, тому що чекають подальшого зниження цін. Що ж відбувається насправді?

«У грудні ми виставили на продаж трьохкімнатну квартиру. Перегляди почалися вже через тиждень. На початку лютого угода була завершена», – ділиться своїм досвідом продажу житла киянин Віктор Карнас. За його словами, ціновим демпінгом продавець не займався – встановив ціну лише на 500 доларів нижче схожих пропозицій в базах безкоштовних оголошень. У процесі торгу довелося поступитися ще 500 дол, але бажану суму – 100 тис. дол – отримати все ж таки вдалося. Угоди з житловою нерухомістю нині відбуваються із завидною регулярністю, ось тільки для дефіциту пропозицій та зростання цін приводу немає: ера покупця триває, і ціни падають. Правда, знижуються вони тільки на житло в старих будинках, в новобудовах падіння немає.

Друге дно в столиці?
«За останні три місяці, як і за півріччя, ціни на ринку нерухомості столиці були стабільні. Значних коливань не спостерігалося. У лютому середня вартість представлених до продажу 1-4-кімнатних квартир відзначена на рівні 2108 дол / м. Щодо січня середня ціна зменшилася на 0,8%», – відзначає генеральний директор АН« Благовіст »Ірина Луханіна.

Звичайно, середні ціни знизилися не дуже відчутно, чого не можна сказати про конкретні об’єкти. Ще в жовтні 2011 року малогабаритні «одинички» на Лівому березі Києва (район ст. М. Лівобережна) пропонували за 55-56 тис. доларів а зараз ціна пропозиції – 52-54 тис. доларів. І це без урахування торгу, який як і раніше дуже навіть доречний. «Стандартний розмір торгу складає 3-5%. У випадках, коли необхідний терміновий продаж або [стартова] ціна перевищує середньоринкові показники, торг може досягати 7%», – говорить пані Луханіна. Втім, торг – справа суто індивідуальна, хоча і залежить від ціни пропозиції: чим вища сума, тим більш глибоким може бути торг. А при купівлі апартаментів площею більше 100 кв. м і за ціною вище 200 тис. дол знижка може скласти 7-8% і навіть 10%.

На «вторинці» найбільш ліквідні квартири, що розлітаються протягом місяця з моменту виставлення на продаж, – одно- і двокімнатні в наближених до центру районах вартістю до 80 тис. дол. Зрозуміти, наскільки сильно завищена ціна на конкретний об’єкт, можна дуже просто: якщо через три місяці квартира все ще у продажу, значить, продавець в зазначеній ціновій пропозиції серйозно перевищив середньоринковий рівень. Друга причина, чому квартира не продається, – об’єкт не є ліквідним (погане місцерозташування, невдале планування, потреба серйозних інвестицій в ремонт).

Ніяких підстав для різких стрибків цін немає – в найближчі півроку, найімовірніше, вторинна нерухомість столиці продовжить шукати друге дно і буде дешевшати на 0,2-0,6% на місяць. Допомагає зниженню цін на «вторинці» пожвавлення на ринку новобудов: за даними SV Development, у лютому в Києві було продано 1013 квартир на вторинному ринку і 698 – на первинному.

Поліпшення умов
В обласних центрах цінова картинка виглядає приблизно так само, як і в столиці, – стабільне, хоча і дуже повільне зниження цін. І нехай заголовки в Інтернеті прямо таки кричать про зростання середньої вартості квадратного метра, насправді ціни на «вторинці» сповзають у всіх містах-мільйонниках. Звичайно, за останні три місяці нерідкими були випадки зростання цін по найбільш затребуваних об’єктах економ-класу, але в цілому це мало на що впливало.

Угод з купівлі квартир в регіонах відбувається набагато менше, ніж у Києві, – це пояснюється не тільки рівнем попиту та платоспроможності покупців, а й кількістю пропозицій в продажу. У багатьох обласних центрах на продаж виставлено від сили 50 об’єктів. У такій ситуації місцевим ріелторам цілком під силу створювати ілюзію «зростання цін». Адже фактор, що врівноважує ціни в Києві, – активна пропозиція квартир в новобудовах – в регіонах не працює.

Більш-менш активне будівництво йде тільки в Харкові та Одесі. Менший вибір житла, що будується в Донецьку та Дніпропетровську, а у Львові нові метри взагалі в дефіциті.

Інша причина високого попиту на вторинне житло у регіонах – низька довіра до забудовників і досить високі ціни на «первинці». Для порівняння: в Дніпропетровську купити однокімнатну хрущовку можна за 25-32 тис. дол, а “одиничка” у новобудові обійдеться в 50 тис. дол і вище.

Найбільша кількість угод в регіонах проходить у форматі «обмін з доплатою». Це пов’язано з тим, що іпотечне кредитування в містах-мільйонниках доступно ще меншому числу покупців, ніж у столиці. «Зазвичай родина продає власну квартиру, додає необхідну суму й купує житло більшої площі. По суті, дана операція з нерухомістю являє собою обмін, і саме цей фактор обміну підвищує попит на ліквідне житло», – вважає пан експерт. А ліквідними в містах-мільйонниках є недорогі одно-і двокімнатні квартири в районах з розвинутою інфраструктурою.

На догоду рантьє
Купувати квартири для подальшого продажу зараз невигідно: перспективи зростання цін поки не проглядаються. Хіба що продавець зуміє прикупити квартиру зі знижкою, зробить там не дуже дорогий ремонт і вчасно виставить «оновлений» об’єкт на продаж. Набагато більше шансів зараз заробити у тих, хто купить житло для подальшої здачі в оренду. Так, заняття це клопітке, на відміну від банківського депозиту, але надійне: рента надходить регулярно, а згодом ще й зростає. При вдалому інвестуванні повернути вкладене можна за 8-9 років. А все, що далі, – вже прибуток і надприбуток.

Схожі публікації:

Теги:

Залишити коментар

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

*

*


Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на NERYXOMIST.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами