Як купити житло і покращити свої житлові умови з мінімальними капіталовкладеннями?

30.10.2011

купити житлоСім’я, у якої вже є житло, може ним вигідно розпорядитися і стати власником ще більшої кількості квадратних метрів. Адже вчасно зорієнтувавшись в ситуації, можна і поліпшити свої житлові умови з мінімальними капіталовкладеннями.

Молода подружня пара Пономарьових з Одеси отримала в 2001 році в якості весільного подарунка від батьків нічим не примітну однокімнатну квартиру площею 32 кв.  м, на околиці.  Але в своїх хоромах, куплених за 6,5 тис. дол, молодята прожили зовсім недовго.  Адже для Віти та Сергія ця квартирка стала справжньою путівкою в життя.  Дефіцитна “однушка” до початку 2005 року подорожчала в 4 рази!  При цьому просторі трикімнатні квартири, які тоді не користувалися великим попитом, можна було купити з відносно невеликою доплатою.  В результаті “однушку” з хорошою обробкою продали за 26 тис. дол, а трикімнатну, яка потребує ремонту площею 75 кв.  м придбали за 42 тис. Щоб не упустити момент, на необхідну доплату Віта і Сергій направили не тільки свої заощадження, але і все, що вдалося взяти в борг у родичів і знайомих.  Усього за 16 тис. дол сім’я збільшила свою житлоплощу на 43 кв.  м, причому кожен новий “квадрат” обійшовся їм всього в 372 долара.

Ті, хто встиг продати нерухомість в 2007 – 2008 роках і не вклав виручені гроші в збанкрутілі банки, – королі.  Кожну пару тодішніх квадратних метрів вони перетворили на три.  Нерухомість – покупка на багато років, а то й на десятиліття.  При цьому потрібно пам’ятати: по ринку пропливають цінові хвилі: після підйому 1997 року ціни в 1999 році впали майже в півтора рази.  Ривок 2004 – 2007 років закінчився обвалом в 2009-му.

При цьому є чіткий тренд: ціни обвалюються не до тієї точки, звідки починали зростання після попереднього обвалу, а до значно більш високого рівня.  Це характерно для економік, що розвиваються.  А після масованої емісії доларів і євро буде характерно і для економік розвинених.

Нинішня стагнація – хороший шанс для бажаючих купити житло. Ось зараз для покупця є буквально передостанній шанс придбати нерухомість напередодні довгого цінового ралі.

В цілому стратегію у володінні нерухомістю можна описати так: купуємо на спаді, йдемо в “кеш” на піку і потім знову купуємо на спаді.  За 15 – 20 років кількість квадратних метрів можна запросто подвоїти без додаткового інвестування.  Підвищити ефективність стратегії можна, беручи кредити на купівлю житла на самому початку зростання цін.

Що стосується тактики, то доведеться подумати про ліквідність проміжних варіантів, безпечному заощадженні грошей на чергову покупку, а також про використання кредитів і розстрочок.

Шукаємо ліквідну квартиру

Перша умова для успішної реалізації стратегії – використовувати для проміжних варіантів тільки найбільш ходовий товар.  Аналітик компанії SV Development Сергій Костецький до найбільш ліквідних, в-першу чергу, відносить столичні однокімнатні квартири за ціною до 80 тис. дол в будинках, побудованих після 2000 року на околицях і в районах, наближених до центру.  На другому місці за популярністю – “однушки” в будинках збудованих в 1980 – 2000 рр..  І на третьому – “двушки” не старші 2000 року вартість близько 100 тис. дол або такі ж квартири 1980 – 2000 рр..  за ціною близько 80 тис. дол

Директор філії АН Park Lane Марина Литвинчук особливо рекомендує житло економ-класу в цегельних або керамзито-бетонних нових будинках, де площа 1-кімнатної квартири – 35 – 44 кв.  м., а 2-кімнатної – 50 – 65 кв.  м. Усім названим високоліквідним об’єктам експерти пророкують нехай і не значне, але досить стабільне подорожчання – на 0,5 – 2% на місяць.  Адже квартири в Києві, які в I – II кварталі 2009 р. продавалися за 40 тис. дол, вже зараз коштують 50 тис. і вище.  Антирейтинг ліквідності, на думку фахівців, очолюють багатокімнатні “хрущовки”, де ціна за кв.  м як і раніше залишається сильно завищеною (від 1,5 тис. дол проти 1,2 – 1, 3 тис. дол в новіших квартирах).

Пересидіти на депозитах

Готуватися до чергового шансу купити житло задешево краще сидячи на “товстому” депозитному портфелі.  Частина заощаджень краще тримати на вкладі з можливістю поповнення.  “Такий інструмент буде особливо корисний для тих, хто планує скористатися іпотекою, – розповіли кореспондентові” Денег “в Банку” Форум “Commerzbank Group. – Адже в цьому випадку можна розрахувати приблизну суму платежу по майбутньому кредиту і почати її щомісяця відкладати на депозит – це хороший тест для сімейного бюджету “.

І, звичайно, варто врахувати валютні ризики.  Тобто, розділяючи свої кровні на рівні суми, доведеться завести три депозити в різних валютах (долар, гривня і євро).  У цьому випадку при коливаннях курсів однієї валюти щодо іншої загальна сума всіх вкладів буде залишатися практично незмінною.

Дивимося на новий будинок

Стару квартиру можна перетворити на нову більшої площі і за допомогою купівлі первинного житла.  За інформацією Сергія Костецького, за допомогою продажу своїх квартир в первинку інвестують не більше 5% покупців.  Чому так мало?  Причини дві: побоювання з приводу своєчасної здачі або заморожування об’єкта, а також небажання чекати на нове житло, блукаючи по орендованих квартирах.  “Так як не у всіх є можливість перечекати період будівництва нового житла у власній квартирі, багатьом часто доводиться платити за орендоване житло і робити ремонт придбаної нерухомості, – розповідає про специфіку такої схеми керівник аналітичної служби компанії” Проконсул “Вікторія Каратанова. – Щоб не стати жертвою довгобуду, потрібно переконатися у надійності забудовника, звернувши увагу на те, з якими банками він працює. Адже фінансові структури зазвичай дуже ретельно перевіряють будівельні компанії”.

Кредитна підтримка

Іпотечний кредит на купівлю житла на первинному ринку під заставу альтернативної нерухомості може виявитися непоганим рішенням.  Адже в цьому випадку продати своє старе житло можна вже після новосілля, а виручені гроші за неї витратити на дострокове погашення кредиту.  Втім, всі кредити на придбання житла через високі вимог до позичальника і високі ставки як і раніше залишаються малоцікавими більшості покупців.  Правда, треба пам’ятати про ризики затягування здачі житла або банкрутства забудовника.

Непоганою альтернативою іпотеці зараз може стати розстрочка від забудовника.  Завдяки цій схемі покупець, поки будується будинок, може вносити оплату частинами без нарахування відсотків.  Далі, якщо на момент здачі об’єкта повна вартість виявляється невиплаченою, покупець може оформити кредит у банку-партнері забудовника з більш вигідною ставкою в 15 – 16% річних.  Така розстрочка може виявитися особливо вигідною для тих, хто хоче купити житло, але не хоче поспішати з продажем старого житла або не бажає вилучати велику суму грошей з працюючого бізнесу.

 

Схожі публікації:

Теги: ,

Залишити коментар

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

*

*


Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на NERYXOMIST.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами