ЯК ПРАВИЛЬНО ПРОДАТИ КВАРТИРУ?

26.01.2012

продати квартируУ цій статті ви можете прочитати поради інвестора на ринку нерухомості та юриста про те, самому, як грамотно продати квартиру, які документи для цього необхідні, яких помилок слід уникати і т.д.

Досить часто в своїй практиці я зустрічаюся з питаннями клієнтів про те, як купити чи продати квартиру без ризику. Про те, як купити квартиру ми поговоримо іншим разом, а сьогодні я б хотів детальніше зупинитися на темі, як грамотно продати квартиру і без допомоги агентства нерухомості.

Зазвичай всі подібні статті зводяться до того, що правильно продати квартиру самому дуже ризиковано і складно. Це, на мій погляд, не так. Адже оформляти квартиру зовсім не обов’язково самому, можна це доручити фахівцям.

Якщо у вас виникло питання про те, як продати квартиру без ріелтора і ви впевнені, що зможете все самі зробити, то часто ви можете заощадити або заробити суму, порівнянну із середнім доходом за півроку. Є сенс трохи попрацювати, чи на так?

Оскільки я сам пару раз продавав квартиру без допомоги агентства, то хочу застерегти вас від помилок і поділитися з вами основними правилами. Найголовніше питання, а чому потрібно продавати квартиру без ріелтора, ми обговоримо в іншій статті. А зараз поради про те, як грамотно продати квартиру самому.

Порада № 1. Продати квартиру без допомоги агентства нерухомості просто, а купити – набагато складніше.

Про що це правило? Якщо ви просто хочете продати квартиру і отримати гроші, то все відносно просто. Оцінюєте квартиру, рекламуєте, оформляєте і т.д., але про це в наступних правилах.

А якщо вам потрібні не гроші від продажі квартири самі по собі? Якщо ви хочете надалі купити іншу квартиру, тут вас може чекати несподіванка. Виявляється, практично ніхто не продає квартири без ріелторів. Якщо не вірите, то можете подивитися декілька квартир, де як вам здається, люди дають приватне оголошення. Виявиться, в 80% випадків, що це оголошення дано ріелтором, а в решти 20% більшість квартир продається за такими завищеними цінами, що купити через Агентство нерухомості виявиться дешевше.

От ви можете і влипнути, як один раз вийшло у мене. Наприклад, ви продали квартиру і у вас на руках гроші. Але ж ви продавали квартиру самі не просто так, а з метою економії грошей, або отримання більшої ціни за свою квартиру. А тепер, якщо ви захочете купити квартиру, то ви заплатите Агентству нерухомості приблизно 6% від суми покупки. А якби був обмінний варіант, то ви заплатили б 4% від суми покупки, а свою квартиру продали без відсотків. Де вигода?

Тому висновки з першого правила такі:

- Продавайте квартиру без агентства тоді, коли вам потрібні тільки гроші, а не обмін квартири на іншу.

Або навіть якщо це обмін, але вам потрібні лише гроші, тому що ви переїжджаєте в інше місто, або купуєте квартиру в новобудові у Замовника будівництва. У цьому випадку вам так само вигідно продавати квартиру самостійно.

- Якщо у вас обмінний варіант, то будьте готові до того, що на ринку практично немає Продавців квартир, які б продавали їх самостійно. Відповідно, вам доведеться самостійно шукати їх. Шукати їх по оголошеннях практично марно. Необхідно буде самостійно давати оголошення в газети, Інтернет, журнали, тобто нести витрати як часу, так і грошей. Крім цього, на зростаючому ринку нерухомості є ризик того, що якщо ви витратите час, то на ваші гроші ви вже не зможете купити квартиру, яку планували. Якщо ви до цього готові і у вас є гроші і час то вперед. При самостійній продажі квартири та купівлі іншої квартири ви зможете заощадити або заробити досить пристойну суму. Якщо не готові, то звертайтеся до Агентствам нерухомості.

Порада № 2. Оцініть свою нерухомість.

Це досить просто. Але ще раз хочу повернути вас до правила № 1. Всі інші правила – це техніка. Їх виконання при належному розумінні дуже просте. Багато чого можна за досить невеликі гроші доручити іншим. Але вироблення стратегії – це ваша справа.

Отже, визначення ціни нерухомості. Алгоритм приблизно наступний. Беремо газети і журнали з цінами на нерухомість. Відкидаємо крайні варіанти цін. З решти, на падаючому ринку – беремо ціни ближче до нижніх. При зростаючому ринку – ближче до верхніх цін. Ось і ваша ціна.

Якщо ви не поспішаєте, то ставте ціну побільше. В крайньому випадку, якщо ви помилилися, то пару місяців без жодного дзвінка, чи потенційного покупця, поставлять вас на місце.

Якщо ви поспішаєте, то звичайно, ставте ціну трохи нижче ринкової. А крім цього шукайте покупців з простими угодами. Тобто тих, у кого на руках гроші, а не тих, кому для того щоб розплатитися з вами, потрібно продавати свою квартиру, на яку ще навіть немає покупця.

Порада № 3. Приведіть документи на свою квартиру в повний порядок.

Ваші документи на квартиру повинні бути в максимальній степені готовності. В іншому випадку від 20 до 70% покупців будуть «випаровуватися», так як у них немає часу, або бажання чекати, коли ви все доробите. Мені це правило, як і багатьом з вас, напевно, здасться очевидним. Однак, як показує практика – те, що очевидно для вас, не завжди очевидно для інших людей. Що я маю на увазі під максимальним ступенем готовності документів:

- Якщо необхідно, то обновіть технічну документацію, тобто документи з БТІ (Бюро технічної інвентаризації). За існуючими правилами ці документи дійсні 5 років з моменту інвентаризації. Дістаньте, подивіться на них. Якщо необхідно, то оновлюйте, не тягніть. Термінова біганина потім – це в 2-3 рази дорожче, і як я вже казав, велика ймовірність втрати покупця. Тим більше, що при інвентаризації може спливти перепланування квартири, про яку ви могли вже й забути. А щоб її узаконити, потрібно так само гроші і час;

- Внести свої документи до Державної реєстраційної служби, навіть якщо в цьому немає необхідності. Багато з людей взагалі не розуміють, що документи на квартиру бувають без Свідоцтва про реєстрацію і, відповідно, бояться угод, де документи не зареєстровані. А якщо ви продаєте без ріелтора, то страх буде ще більшим;

- Випишіть всіх і отримаєте згоду у всіх людей (якщо продаєте кімнату), яких потім буде складно зібрати. А краще і в тих, яких просто зібрати. Наприклад, ви колись давно прописали в квартиру родича, який готовий у будь-який час виписатися. Нехай виписується зараз. Потім всяке може трапитися. Він може захворіти, виїхати у тривале відрядження і т.д. По можливості, виписуйте самі. Отримуйте згоду всіх людей. Наприклад, ваша дружина живе в Німеччині і потрібно отримати її нотаріальну згоду на продаж (купівлю) квартири. Теоретично, нічого складного немає. Йдемо до суду в Німеччині, запевняємо, перекладаємо, висилаємо, проставляємо тут Апостиль і т.д. Але зробіть це краще заздалегідь. А то я бачив, як від одного слова Апостиль втік потенційний покупець. І навіть якщо ваша дружина не в Німеччині, а поруч з вами, то так само краще зробити все заздалегідь. Мені складно, не знаючи вашої ситуації, сказати точно, які ще документи потрібно зробити, можливо потрібно поміняти паспорт, термін якого закінчується, отримати відмову від покупки пайових власників і т.д. і т.п. Ще раз повторю просто, зробіть все заздалегідь.

Порада № 4. Активно ведіть рекламну компанію.

Одна з головних помилок тих, хто хоче продати свою квартиру самостійно, полягає в тому, що вони все знають, але мало роблять. Можна написати поради, вони прочитають і скажуть: «Та в цих порадах ми не знайшли для себе нічого нового». А коли починаєш запитувати: «А це зроблено, а це, а це?», – То виявляється, що одне зроблено наполовину, друге – взагалі не зроблено, а третє «ось – ось почнемо робити». А це «ось – ось почнемо» триває вже з місяць.

Тому не думаю, що в методах проведення рекламної компанії, я відкрию для вас щось нове, просто дійте і не на половину, а в повному обсязі. Адже якщо ви вирішили продати квартиру без допомоги агентства нерухомості, то потрібно взяти його роботу на себе.

Як діяти? Ось методи реклами, які зазвичай застосовуються:

- Додайте своє оголошення в Інтернеті. Цей метод останнім часом набирає обертів і тому я поставив його на перше місце. При його відносній дешевизні, простоті використання – ефективність від нього практично максимальна. Куди розміщувати? Тут у кожному місті свої правила. Там, де я живу, є два-три великих сайти, куди можна безкоштовно помістити оголошення. Потім оголошення потрібно періодично оновлювати. Ефективність цього методу, як я вже говорив, хороша. Крім подібних безкоштовних методів, звичайно, є безліч пропозицій по платній рекламі в Інтернеті. Тут можна витратити купу грошей даремно. Якщо зважитеся на платну рекламу, то обміркуйте, куди і чому ви її вирішили дати. Давайте все-таки на мінімально можливий термін;

- Оголошення в журналах або газетах. Виберіть одне або два найпопулярніші видання і дайте кілька оголошень. Давайте найдешевші рядкові оголошення на три-чотири тижні вперед. Цього зазвичай достатньо. Якщо у вас дуже дорога квартира або котедж, то звичайно можна і потрібно робити більш активну рекламну компанію. Можна дати фото оголошення, банери і т.д. Ефект від дачі оголошень досить хороший. Звичайно, я говорю про хороший ефект, якщо ви не допустили помилки у визначенні ціни на нерухомість. Якщо ціна сильно завищена, то можна хоч по телебаченню рекламувати і не отримати віддачі;

- Розклеювання оголошень. Цей спосіб я відношу до найменш ефективних. Однак, якщо квартира низької та середньої цінової категорії, то він працює. Єдине, що можу порадити з цього способу, це те, що якщо ви вирішили використовувати його, то оголошень потрібно багато. Загалом, чим більше, тим краще. Якщо ви вирішили, що 100-200 штук – це багато, то ви можете розчаруватися. Хоча б штук 300-500. Відповідно, якщо потрібно стільки розклеювати, то краще когось попросити або найняти. Я пробував, це робота досить марудна;

- Розміщення оголошення про продаж безпосередньо на склі квартири. Сам я не користувався цим методом. Однак ті, хто користуються, говорять, що він добре працює, особливо, якщо вікна квартири виходять на прохідні вулиці;

- Ну і останній метод – це дзвінки Агентств нерухомості та виставлення вашої квартири на продаж. Якщо ваша мета лише заробити, то можете цей пункт пропустити. Однак іноді люди починають робити самостійні зусилля з продажу квартири, оскільки вважають, що Агентства нерухомості нічого не роблять, а їм потрібно її продати терміново і не за безцінь. Тут я часто згоден з цими людьми. Буває, що Агентства нерухомості, крім занесення в свою базу, особливо нічого і не роблять, навіть якщо це так званий «ексклюзивний договір». Але тим не менше ефект від Агентств нерухомості є. Багато людей, якщо їм потрібно знайти квартиру, навіть не дивляться на рекламні оголошення, а відразу телефонують в агентства нерухомості, багато дзвонять і по рекламі Агентств, якою вони дають досить багато. Тому, якщо ви не продаєте квартиру самостійно принципово, то використовуйте так само і Агентства нерухомості. Це досить ефективний метод.

Порада № 5. Продумайте відразу, хто буде і як оформляти операцію з нерухомістю, а також як буде відбуватися передача грошей.

Під час самостійного продажу квартири хтось повинен буде вам оформити завдаток (якщо він є), договір купівлі-продажу і перевірити зібраний пакет документів, провести реєстрацію тощо. Хоча звичайно в цьому немає нічого особливо складного, і якщо ви в цьому розбираєтеся, то можете все і самі зробити. Однак, для більшості людей потрібна консультація та людина, яка б все оформила.

Знайдіть цю людину і заздалегідь дізнайтеся детальну процедуру угоди та вартість.

Друге важливе питання – це порядок передачі грошей за квартиру. У Державній реєстраційній службі вам ніхто не дасть перераховувати гроші. Однак, як правило, ви вже повинні підписати документ про те, що гроші отримали в повному обсязі. Якщо після виходу з Державної реєстраційної служби Покупець не віддасть вам гроші, а такі випадки бували, то ви нічого не зробите ні через суд ні через міліцію – це я вам гарантую.

Якщо Покупець згоден віддати гроші до Юстиції, то прекрасно, беріть гроші. Якщо квартира дорога, і ви узгодили використовувати Банківську комірку (сейф), то теж все добре. В інших випадках для оформлення угоди я рекомендую скористатися послугами Агентства нерухомості.

Пам’ятайте, що 90% комісійних грошей Агентство нерухомості бере за пошук Продавця чи Покупця і 10% – за оформлення. Тому, якщо ви знайшли Покупця самі, то часто за символічну суму, близько 10% від суми, яку б вони взяли за свої послуги звичайно, вони можуть вам допомогти оформити всі документи і забезпечити розрахунки. Є сенс шукати Покупця самому, але оформляти самому досить ризиковано і я б вам цього не радив.

Ось, власне, і всі поради про те, як правильно продати квартиру самому. Якщо у вас є трохи вільного часу і бажання, то ви обов’язково розберетеся і у вас все вийде.

Схожі публікації:

Теги: ,

Залишити коментар

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

*

*


Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на NERYXOMIST.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами