Як уникнути афери в операціях з нерухомістю?

01.06.2013

Купівля квартириЖитло – квартира, будинок – єдина реальна цінність у переважної більшості громадян України, стає об’єктом злочину.  І не тільки шахрайства.  Квартири вимагають, за квартири вбивають… Йде свого роду “квартирна війна”.  Тисячі живих за останні роки були фіктивно оголошені мертвими, а мертві – живими.

Чи вдасться заощадити від 10 до 30% суми, якщо квартира буде придбана у приватного продавця без посередників. Для цього можна самому дати оголошення про покупку. Але будьте гранично обережні: як показує правоохоронна практика – до чверті продавців не чисті на руку.

 

Для звичайних громадян, які продають чи купують житлову нерухомість один або два рази у житті, рекомендуємо не заощаджувати і звертатись до послуги надійного нотаріуса, у якого хороша репутація. Це свого роду страховка для вашої успішної угоди.

Якщо судити за існуючим у ріелтерів «чорним списком» (у нього включені зафіксовані випадки шахрайства, вимагання, недобросовісної конкуренції, невиконання договірних зобов’язань з боку фірм, приватних маклерів і агентів), то лідерство за кількістю афер утримує термінова покупка нерухомості (коли об’єкт продається на 15-20% дешевше реальної вартості, а гроші потрібні через 3-5 днів, іноді до закінчення оформлення), – приблизно одна шоста частина всіх таких пропозицій – відверте шахрайство.

Друге місце – у оренди нерухомості (квартир, офісів, магазинів, складів).  Залежно від характеру угоди, один варіант з восьми – десяти (10-12%) носить кримінальний характер – це пов’язано з тим, що подібні шахрайства дуже легко організувати.  Оренда і продаж прав оренди для шахраїв свого роду «перший клас, друга чверть» – адже сторони (господарі та орендарі) всіляко прагнуть ухилитися від сплати податків та інших обов’язкових зборів, та й система реєстрації прав на приміщення, прийнята в даний момент, дає багато лазівок для зловживань.

Далі йде угода, іменована серед професіоналів «чиста купівля-продаж», тобто  покупка житлоплощі у власників на вторинному ринку або в будинку-новобудові.  У цих випадках на гачок аферистів попадається в середньому один клієнт з п’ятнадцяти-шістнадцяти (6-7%).  При цьому враховуються тільки зареєстровані угоди (спроб шахрайства, наприклад, з отриманням передоплат, вчиняється, звичайно, більше).

На четвертому місці за кількістю афер – всілякі схеми «альтернативи», тобто  обміну житла шляхом його купівлі-продажу (спочатку квартири «обмінюються» на загальний еквівалент – гроші, а потім на них купується інша житлоплоща).  Тут жертвою стає в середньому кожен двадцятий учасник угоди – йому не віддають гроші за продану квартиру або купують в якості «альтернативи» житло неналежної якості або з «історією», найчастіше кримінальною.  Сюди ж можна віднести і «саморозселення» – коли мешканці комунальної квартири хочуть роз’їхатися самостійно, не звертаючись до допомоги професійних ріелтерів.  Така самодіяльність часто закінчується тим, що колишню комуналку вони продають на законних підставах, а нові квартири купують у аферистів (коли шахрайство розкривається, нещасні мешканці просто опиняються на вулиці).

Найбезпечнішою з усіх видів квартирних угод вважається «натуральний обмін» – коли квартира чи кімната змінюється не на гроші, а на іншу житлоплощу.  У цьому випадку «на кону» стоїть не повна вартість об’єкта, як при альтернативі, а всього лише доплата, тому афер у цьому сегменті ринку найменше – 3-3,5% (одна угода з тридцяти).  Виняток – обмін приватизованого житла на неприватизоване – тут шахраї використовують нестикування баз даних державних організацій, що оформляють подібні угоди (у Москві це УФРС і Мосжилсервис).  Однак з введенням з 01.03.2005 р. нового ЖК РФ подібні угоди більше не проводяться.

Основні види афер з нерухомим майном, з якими Ви можете зіткнутися, такі:

Продаж або оренда чужої житлоплощі

Аферисти роблять угоди з квартирами і будинками, які їм не належать, і справжні господарі нічого про ці угоди не знають.  Технічні прийоми тут досить різноманітні: це і отримання дублікатів правовстановлюючих документів, і їх підробка, і комп’ютерні афери з базами даних власників житла; і саме часте – підробка паспортів власників (переклеювання фотографії, використання загублених паспортів, чистих бланків, отримання за хабар «законного» паспорта в міліції після його втрати господарем, але вже з фото іншої людини, а також банальне гримування).  Бувають випадки продажу неприватизованої квартири або «уявного померлого».

Багаторазовий продаж або оренда

У цьому випадку аферист продає або здає (а іноді робить і те і інше) квартиру відразу декільком особам, отримуючи з усіх них гроші (повністю або авансом).  Техніка тут відпрацьована до досконалості – отримання дублікатів, виготовлення фальшивок, комп’ютерні афери, підробка паспортів.  Рекорд, який був встановлений, – одна квартира була продана відразу в 5 різних місцях і одночасно в 17 здана.

Угоди з «паленою» житлоплощею

Покупцеві пропонують (дуже часто за нижчою ціною) “палену” – квартиру, проти колишніх власників якої були вчинені насильницькі дії (вони виїхали під погрозами, насильно утримуються, пропали безвісти або вбиті).  Звичайно, такий варіант спочатку проходить «відмивання» (швидко переоформлюється на абсолютно «чистого» і живого громадянина, що вступив у злочинну змову з шахраєм).  Передісторія угоди з’ясовується, на жаль, після того, як аферисти отримали гроші…

Угоди з «юридично брудною» нерухомістю

Шахраї пропонують «лоху» (знову-таки часто за нижчою ціною) «брудну» квартиру або будинок, обтяжені юридичними заборонами або невиконаними зобов’язаннями, як державними (слідчий, прокурорський або судовий арешт), так і цивільними (сімейний, спадковий спір, застава, оренда, броня, порушення прав неповнолітніх, довічна рента, а також низкою інших).  Іноді так поступають «загнані в кут» власники квартир, так як всі відомості про накладення заборон потрапляють в БТІ та органи держреєстрації в середньому через 3-5 днів після винесення рішення, що цілком достатньо, щоб терміново знайти покупця і «впарити» йому брудний об’єкт за «дуже смішну» ціну (а гроші отримати до початку оформлення).

Лжеоформлення угод

У цьому випадку можлива схема «лженотаріус», коли помічником нотаріуса або іншим співробітником нотаріальної контори фабрикується необхідний запис у реєстрі або лжереєстрація в органах юстиції: покупцеві заявляють, що операція пройшла реєстрацію, і отримують з нього обумовлену суму, продавцеві ж організовують справжню реєстрацію, але його гроші знімають з банківської комірки за підробленими документами або доводять справу до закінчення дії договору оренди комірки.

Закінчується все тим, що угоди, оформлені за схемою «лженотаріус» і «лжереєстрація», є нікчемними, тобто  що не мають юридичної сили, а гроші аферист вже отримав…

Лжеадреса

Довірливого «лоха», особливо іногороднього, приводять дивитися розкішну квартиру в центрі Києва, а документи оформляють на однокімнатну «хрущобу».  Тут використовуються збіги в іменах вулиць; або організується навіс необхідних табличок на будинку або квартири, особливо там, де є корпус або будова.  Дуже часто подібне зустрічається при угодах із заміською нерухомістю – показують розкішну триповерхову віллу, а документи оформляють на халупу-підсобку.

Лжеобміни і лжерозселення

Різновидів «обману при обміні» настільки багато, що важко на чому-небудь зупинитися.  Найчастіше використовується банальне «кидання», тобто  доплата «лоху» не віддається, зустрічається також «обмін» на квартиру, партнерові не приналежну (див. схеми 1 і 2), «під зірвану операцію» у процесі приватизації (при обміні приватної квартири на муніципальну) і ряд інших.

Лжерозселення полягає в тому, що фармазон пропонують мешканцям комунальної квартири дуже хороші варіанти роз’їзду і після їх згоди оформляють угоду так, що колишня комуналка продається абсолютно законно, а менші квартири для мешканців купуються за схемами 1 (чужі) або 2 (багаторазові).  В результаті нещасні комунальники опиняються на вулиці, а аферисти «мають» з покупця ринкову вартість проданого житла.

Отримання передоплати

Афери за принципом «ввечері гроші – вранці стільці» мають місце і на ринку нерухомості.  Наприклад, Ви даєте «продавцю» квартири аванс, а той благополучно ховається, обібравши аналогічно ще десяток «лохів».  Інший варіант: аванс буде Вам повернений через місяць-два після його безпроцентної «прокрутки».  Буває й так: лжепокупець спочатку дасть гроші, а потім стане їх вибивати з продавця в подвійному розмірі.  Привід завжди придумають – була б спина, знайдеться і вина.

«Ляльки» різних видів

Афери цього типу використовуються при передачі готівки.  Замість неї Вам можуть впихнути пачку різаного паперу, фальшиві купюри, підмінити валізу з грошима, запропонувати для перевірки автентичності доларів лжедетектор валюти (він покаже, що і туалетний папір є справжніми «стольниками», а справжні, навпаки, фальшивими), підмінити список переписаних купюр або папку з документами.  Головний принцип шахраїв-лялькарів: «Спритність рук – і жодного шахрайства».

«Ріелторська шваль»

Так називаються дрібні аферисти, не гребують сумами в 50-100 дол з клієнта.  Ці гроші можуть попросити за перегляд квартири, яку ніхто не збирається продавати або здавати, або за входження в міфічну комп’ютерну базу даних, або за зведення з «потрібним партнером».  Психологічний розрахунок «швалі» вельми точний – де обертаються сотні тисяч, там на пару сотень баксів не зважають, і обдурені клієнти в переважній більшості випадків не стануть качати права.

Штучне визнання угоди недійсною

Це найбільш інтелектуальна і витончена афера, на мові шахраїв іменована «признанка», – вчинення операції з такими умовами, щоб надалі визнати її через суд недійсною.

Природно, творча думка аферистів не стоїть на місці – постійно винаходяться більш витончені і досконалі схеми шахрайства.  На ринку нерухомості йде, як і в будь-якому бізнесі, змагання «снаряда і броні» – ріелтери, муніципальні та правоохоронні органи також набираються досвіду і все більш успішно протистоять спробам обману і обдурювання.

При здійсненні операцій з нерухомістю «вірити на слово» не можна нікому, навіть знайомим людям!

Шахраї за допомогою нехитрих психологічних прийомів маніпулюють поведінкою жертви, підсвідомо вселяючи, що перед Вами чесні і порядні люди.

Давайте розглянемо найбільш поширені «відмички» до душі «лоха», з якими можна зіткнутися.

Дешевий сир – тільки в мишоловці!

Аферисти реалізують тут старий злодійський принцип – «жадібність фраєра погубить».  Вам пропонують дуже дешево купити у них або дорого купити у Вас, або надвигідні умови угоди.  Будьте напоготові.  Важливий сигнал про небезпеку – підсвідоме відчуття, що Вам несподівано крупно везе.

Поспіх потрібен у двох випадках…

Правильно – тільки при лові бліх і при проносі.  У шахрая буде маса пояснень, чому треба поспішати (причому часто вони самі про це розповідають, Ви їх за язик не тягнете): «Через тиждень відлітаю на ПМЖ до Америки, ось віза і квиток», або «Цю квартиру продаю, іншу купую, там мене будуть чекати тільки три дні», або «Позичив у друга, потрібно терміново повернути борг».  Стоп.  Не поспішайте приймати рішення і віддавати гроші, злегка пригальмуйте події, ретельно все перевірте.

«Сам я лох»

У цьому випадку шахрай може застосовувати дві основні тактики: або постане перед вами у вигляді типового «незнайки», який нібито слабо уявляє, як відбуваються угоди з нерухомістю (такі люди зазвичай задають питання типу «а скільки ви заплатите»), або вдає з себе людину «широкої душі», звиклої смітити грошима.  Це робиться для того, щоб «фраєр вухатий», тобто  Ви, втратив пильність.  А він тільки того й чекає…

«Святіше Папи Римського…»

У цьому випадку шахрай робить з себе дуже в’їдливого і прискіпливого клієнта, який перевіряє і перевіряє всі отримані від Вас відомості понад всяких розумних меж.  Таку свою поведінку людина мотивує тим, що «мене вже чотири рази намагалися обдурити».  Жертва знову втрачає пильність – мовляв, навіщо збирати інформацію ще, якщо все й так триразово перевіреним, та й опонент боїться мене набагато сильніше…

Панібратство, або «Кохання з першого погляду»

Коли використовується цей прийом, аферист зображає з себе такого собі рубаху-хлопця: відразу переходить на «ти», пропонує випити за дружбу, дешево лестить.  Надалі в голову жертви впроваджується принцип: «Ти – чесний, і я – чесний».  І як тільки Ви зробите перші спроби перевірити особу Вашого «дружбана» або документи по угоді – той щиро засмучується: «Я до тебе з усією душею – а ти…» На цьому і будується весь розрахунок – навіщо приставати до хорошої і чесної людини зі своїми дріб’язковими причіпками?

Якщо партнер по угоді – особа протилежної статі, то аферист (або аферистка) може зобразити шалену закоханість, яка запалилася такою собі африканською пристрастю до жертви.  Попадаються на такий «розвод» навіть люди з цілком влаштованим особистим життям.  У складніших випадках, коли з «лохом» (або Лохинею) працює група шахраїв, то гарненька дівчинка (або «хлопчик-дзвіночок») можуть бути спеціально приставлені до жертви. Рекомендації в цих випадках очевидні: тримайте дистанцію!  При роботі на ринку нерухомості прийнято звернення «на Ви» і по імені-по батькові, незалежно від статі, віку та майнового стану.  А пити на брудершафт або закручувати інтрижку таки краще після здійснення угоди.

Читайте на cайті:

1 коментар

  1. Саша

    Хочу повідомити про скандал з аферою в новобудові м.Рівному, що на вул Липинського, 55 де провертали оборудки з продажем квартир. Замішані аферист – виконавець будівельних робіт ТзОВ “С.І.С.” та “Ель Торо” Самчук Ігор Сергійович та ген підрядник ТзОВ “Новобуд-Рівне” Нєнахова Оксана Миколаївна.
    Самчук І.С. нібито за виконану роботу отримує квартири в новобудові, а потім продає їх по кілька разів через “горе ріелторів” підписуючи договори попереднього наміру. Також є інші обєкти де “попрацював” цей аферист: на вул. Черняка, 38 (ТзОВ Аванті) та на вул. Небесної Сотні, 66 (Ріверсайд).
    Шахрай має кілька підроблених паспортів СР 862583 з пропискою СБУ (Відінська, будинок 4, кв 42) і МЮ 411982 з пропискою Рівненський обласний центр соціальних служб для сім’ї, дітей та молоді (Дубенська, 71а). Відкрито кримінальне провадження по 8 епізодах, де фігурують ошукані на великі суми інвестори.
    Якщо хтось бачив його в місті, прошу повідомити в поліцію. фото афериста – https://pp.vk.me/c628623/v628623967/5232d/ZqNJbpumvm0.jpg

Залишити коментар

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

*

*


Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

При використанні матеріалів цього сайту обовязковим є гіперпосилання на NERYXOMIST.ORG.UA, відкрите для індексації пошуковими системами